Ønsker du å selge egen eiendom?
Ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTa kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurdering
Totalt bruksareal: 96,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 11,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Velkommen til en innholdsrik leilighet i Setra Borettslag, sentralt plassert på Hovseter ved Røa i Oslo vest. Her møtes landlige omgivelser og gode bymessige kvaliteter: borettslaget grenser til Hovseterdalen, som byr på flotte tur- og skiløyper vinterstid og hele syv akebakker for de minste. Kort vei unna ligger også Bogstadsvannet, et populært bade- og friluftsområde sommer som vinter.
I umiddelbar nærhet finner du gode barnehage- og skoletilbud, samt dagligvarebutikker og et variert utvalg av restauranter og take-away. Du finner blant annet borettslagets egen Hovseter Grill-Pizza. På Røa Senter, en kort spasertur unna, finner du et enda bredere tilbud av butikker og servering. Her har du blant annet blomsterbutikk, Baker Nordby, vinmonopolet og Meny. Alt ligger til rette for en enkel hverdag.
Kollektivtransporten funker fint og du har kort vei til T-bane og buss få minutter unna. Da er du ikke avnhengig av bil, og kommer deg med rask og enkel forbindelse til Oslo sentrum. Her får du med andre ord den perfekte kombinasjonen av ro, natur og nærhet til byen.
Leiligheten ligger på Hovseter i Oslo vest, et rolig og barnevennlig boligområde med kort vei til marka og med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Nærmeste skole er Hovseter skole (8.–10. trinn), kun 3 minutters gange unna. I gangavstand ligger også Rudolf Steinerskolen i Oslo (1.–10. trinn, ca. 5 min), Huseby skole (1.–7. trinn, ca. 7 min) og Voksen skole (1.–7. trinn, ca. 7 min). For videregående er Persbråten videregående skole nærmest, ca. 9 minutters gange unna.
Området har flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Hov Meklenborg barnehage, Hovseter barnehage og Vestjordet barnehage – alle innen 2–4 minutters gange.
Kollektivtilbudet er godt: T-banestasjonen Hovseter (linje 2) ligger ca. 6 minutters gange unna, mens busstopp for linje 1N og 46 ligger enda nærmere. Til Røa (T-bane/buss) er det ca. 11 minutter å gå. Rema 1000 Hovseter og Coop Extra Huseby dekker det daglige dagligvarebehovet, og Røa Senter med et bredere butikktilbud samt apotek ligger ca. 11 minutters gange unna.
Området beskrives som hyggelig, sentralt og likevel naturskjønt og med et godt bomiljø.
Leiligheten ligger i 1. etasje og disponerer tre soverom, bad og en romslig stue/kjøkkenløsning. I tillegg følger det med to boder i kjelleretasjen. Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt balkong på ca. 11 m².
Merk: Et av soverommene mangler dør mot rommet, men er likevel angitt som soverom ut fra faktisk bruk, jf. tilstandsrapporten.
En romslig leilighet med fin intern beliggenhet i et veldrevet borettslag. Leiligheten har oppgradert bad fra 2018-2019, i regi av borettslaget. Det er ellers behov for oppgradering av boligen.
Borettslaget fremstår som godt vedlikeholdt og med vedlikeholdshistorikk.
Det bemerkes at leiligheten har behov for oppgraderinger for å oppfylle krav til dagens standard.
Det er noen restriksjoner for byggtekniske endringer som er tillatt i borettslaget.
Se vedtekter og husordensregler som er vedlagt salgsoppgaven.
Eiendommen har regulert adkomst iht. gjeldende reguleringsplan.
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Eiendomsmeglerne-skilt ved fellesvisning.
Borettslaget har flere parkeringsalternativer:
Hovseterveien 70 hvor borettslaget eier 157 parkeringsplasser som er tilordnet leiligheter.
Man kan kontakte styre for garasjeutleie og tildeling av parkeringsplasser. Garasjeplassene skal kun leies ut internt til beboere i Setra borettslag.
Det er gjesteparkeringsplasser som leies av Meklenborg borettslag på parkeringsplassen nedenfor enden av Hovseterveien 68J. Hver leilighet får/har fått to gule gjesteparkeringskort som må merkes med leilighetsnummer. Det er ikke tillatt å bruke gjesteparkeringen til biler en disponerer selv.
Flytting av kjøkken, samt andre endringer i planløsning som berører ventilasjon, vann- og avløpsanlegg eller øvrige felles tekniske installasjoner, er ikke tillatt.
Bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen
Det er mulig å oppbevare barnevogn og sykkel i borettslagets fellesrom i kjeller, men ikke i trappeoppganger eller ganger. Man skal merke eiendelene sine med navn og leilighetsnummer.
Det ble vedtatt på årets årsmøte at det skal etableres et treningsrom i borettslaget. Bakgrunnen for dette er å styrke bomiljø og vurdere å bruke eksisterende fellesareal på en måte som kommer beboerne til gode.
Dyrehold er tillatt. Dyr kan kun anskaffes etter godkjenning av styret og under forutsetning av undertegnelse av “Erklæring om dyrehold i Setra borettslag”
Tilkobling av avtrekksvifte for komfyr til byggets avtrekksanlegg er ikke tillatt.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Boligselgerforsikring: Boligen selges med boligselgerforsikring tegnet i Gjensidige Forsikring ASA, forsikringsnummer 31640232.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:
TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:
Arealopplysninger:
Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.
Boligen ligger i et leilighetsbygg oppført i 1975, med grunnmur i betong. Ytterveggene er oppført i betong, stål- og trekonstruksjon, og bygningen har flatt, oppforet yttertak tekket med takpapp. Etasjeskillerne er utført i betong.
Vinduene har isolerglass og er produsert i 2019. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, uten datomerking, men av nyere dato, mens balkongdøren er produsert i 2019. Boligen har en nordvestvendt balkong i betong- og metallkonstruksjon på ca. 11 m², med rekkverkshøyde målt til ca. 1,05 meter.
Innvendig har boligen gulv med vinylbelegg, mens vegger og himling er sparklet/pusset og malt. Himlingshøyden er ved stikkprøve i stuen målt til ca. 2,38 meter. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat.
Badet er pusset opp i perioden 2016–2018 i regi av borettslaget, med fliser på gulv og vegg og slette overflater i himlingen. Sluket er i plast, med en høydeforskjell mellom topp gulv og topp slukrist på ca. 35 mm. Sanitærutstyret består av servant, klosett og dusj på gulv, samt opplegg for vaskemaskin, og badet har mekanisk avtrekk med tilluft via luftespalte under dørblad.Det foreligger ferdigattest på arbeidet som er utført i regi av Sans bygg i regi fra borettslaget.
På kjøkkenet er gulvoverflaten vinyl, med avløps- og vannrør i plast. De innvendige vannledningene for øvrig er også av plast (rør-i-rør), og synlige avløpsrør er i plast. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken med lufttilførsel via friskluftsventiler; kjøkkenventilator er ikke montert.
Denne tomten er eiet.
5456,70 kvm.
Ferdigattest datert 20.10.1978, journalnr. 72/614
Gjelder: Gnr. 31/bnr. 324, Bl. 203, Hovseterveien 82, Oslo 7
Byggherre: Oslo Bolig og Sparelag (OBOS)
Ferdigattest ventilasjonsanlegg: 4. juni 1974
Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 27. oktober 1976 ventilasjonsanlegg
Ferdigattest rehabilitering og oppgradering av fasader, datert 19.12.2021
Ferdigattest utskiftning av rør/nytt røropplegg/ rehabilitering av alle vårtom i Hovseterveien datert 17.12.2018.
Approbasjon: Søknad om byggetillatelse med tegning datert 26.07.1996 gjeldende nye balkonger, fasadefelter i underetasje og nye baldakiner.
Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.
Fra vedtektene:
4-2 Overlating av bruk
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.
Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3
har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller
overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
- andelseieren er en juridisk person,
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning,
militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp-
eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller
husstandsfellesskapsloven.
Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn
til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en
måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten
godkjenning.
(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller
flere av sameierne ikke bor i boligen.
(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.
(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av
en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt 6-1 (3).
Boligen er elektrisk oppvarmet, og det er varmekabler på bad. (disse er ikke funksjonstestet). Felles varmtvann.
Energikarakter: G -
Megler har ikke mottatt informasjon om strømforbruk på boligen.
Prisantydning kr 5 400 000,-
Andel fellesgjeld kr 591 438,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
260,00,- (Pantattest kjøper)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
_______________________________________________________
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 6 002 738,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 591 438,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 7 713,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
Eiendmosskatt, kabel og internet, kr 578 og felleskostnader. 7135,-. Driftskostnader: Personalkostnader, styrehonorar, avskrivinger, revisjonshonorar, forretningsførerhonorar, drifts og vedlikehold, konsulenthonorar, forsikringer, kommunale avgifter, energi/fyring, tv-anlegg/bredbånd og generelle driftskostnader.
Se borettslagets årsberetning for mer informasjon om borettslagets økonomi og drift.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.
Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm, og innboforsikring, i tillegg til opplyste fellesutgifter. Strøm og forsikring varierer ut ifra personlig forbruk og ønsker.
Det er grunnpakke for tv- og internett fra Telenor som er inkludert i felleskostnadene.
Borettslaget har delt informasjon om internett og TV på sine hjemmesider.
Se her: https://setrabrl.no/forowners/internettv/
Andel fellesgjeld er kr. 591 438,- pr. 23.12.2025.
Selskapets totale gjeld er kr.
49 550 433,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesformue utgjør kr. 32 532,- pr. 31.12.2025.
Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207575232
Lånetype: Serielån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 23 649 897,00
Innfrielsesdato: 30.09.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207602728
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 5 202 506,00
Innfrielsesdato: 30.03.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207602744
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 49 925 702,00
Innfrielsesdato: 30.10.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207761095
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 70 772 328,00
Innfrielsesdato: 30.03.2059
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Vi gjør oppmerksom på at forretningsfører kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Iht. opplysninger gitt av forretningsfører, tilbyr ikke borettslaget individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).
Borettslaget har en avtale med OBOS factoring om garantert betaling av felleskostander. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen om sikring av felleskostnadene varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestid er på seks - 6 måneder - regnet fra oppsigelsesdato.
Primær formuesverdi kr. 1 985 534,00.
Sekundær formuesverdi kr. 7 942 134,00.
Gjeldende for ligningsåret 2025.
Det gjøres oppmerksom på at ligningsverdi er stipulert og hentet fra Skattetatens hjemmeside. Avvik kan forekomme.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
SETRA BORETTSLAG, Orgnr: 950 474 084
Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning.
Et veldrevet borettslag bestående av 270 andelsleiligheter og med attraktiv beliggenhet på Røa på Oslo vest. Her kan du bo med nærhet til naturen og marka, kort vei til sentrum og man har kort vei til butikk, treningssenter og barnehager, samt alt annet man trenger i hverdagen.
Borettslaget er godt drevet, og har vedliekholdshistorikk.
Overtakelse er avhengig av styrets godkjennelse. Overtagelse kan ikke skje før partene har fått bekreftet at overtagelsen er godkjent av styret, samt at forkjøpsretten ikke er benyttet. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier av andelen, må andelen videreselges for kjøpers regning og risiko.
Dersom forkjøpsretten blir benyttet trer den forkjøpsberettigede inn i denne kontrakt på tilsvarende vilkår.
Oppgjør gjennomføres etter at kjøper har fått rettsvern for andelen. Dersom kjøper ikke kan overta andelen fordi overdragelsen ikke er godkjent av styret i borettslaget aksepterer kjøper at oppgjøret gjennomføres som avtalt uten overføring av hjemmel, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-10(3) jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-5 (1) (2).
Forkjøpsretten er under forhåndsprøving. Kontakt megler.
Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring Nuf med polisenr. 6646288.
Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:
Driftsinntekter kr. 26 441 374,-
Driftskostnader kr. 12 751 856,-
Årsresultat kr. 5 834 357,-
Disponible midler for boligselskapet utgjør kr. 6 377 430,- per 31.12.25.
Budsjett for 2026 viser et overskudd på kr. 4 240 095,-.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Vedtekter og husordensregler er vedlagt i salgsoppgaven.
Det presiseres likevel:
Det tillates ikke ombygging eller bygningsmessige endringer i de enkelte boenhetene. Ombygging av bad ble gjennomført i regi av borettslaget i 2018-2019. Ombygging av bad krever søknad til styret.
Det er ikke tillatt å koble vaske- eller oppvaskmaskin til varmtvann.
Tilkobling av avtrekksvifte for komfyr til byggets avtrekks anlegg er heller ikke tillatt.
For leiligheter bygget i 2020-21 med balansert ventilasjon kreves egne ventilatorer.
Se husordensregler og vedtekter for ytterligere informasjon.
Bakgrunn
Mye av vedlikeholdsarbeidet i borettslaget bygger på en tilstandsrapport fra mai 2011, utarbeidet av OBOS Prosjekt. Rapporten identifiserte 21 punkter med anbefalt prioritering/tidsplan, og de aller fleste av disse er nå gjennomført – dels som enkeltstående tiltak rett etter rapporten, dels som del av de større prosjektene beskrevet under.
Gjennomførte hovedprosjekter
Prosjekter under arbeid/planlegging
Enkeltpunkter fra 2011-rapporten som ikke er eksplisitt bekreftet fullført i teksten:
Besøk gjerne borettslagets hjemmeside med informasjon om gjennomførte og planlagte vedlikeholdsprosjekter. https://setrabrl.no/projects/
Se innkalling til årets årsmøte for mer informasjon om styrets arbeid.
Styrets arbeid i 2025
Styret i Setra Borettslag har i 2025 arbeidet løpende med drift, vedlikehold, planlegging og innkjøp,
beboersaker, tekniske anlegg og oppfølging av fellesområder. Arbeidet har blant annet omfattet følgende:
• Løpende behandling av innkommende e-poster og meldinger via Vibbo. Styre har mottatt 2026 e-poster og har
besvart eller sendt 1367 e-poster kun via styrets e-postkonto. I tillegg har styre mottatt og sendt/besvart flere
hundre meldinger på Vibbo i løpet av 2025.
• Regelmessig styrearbeid og oppfølging av saker mellom møtene.
• Fysisk tilgjengelighet for beboere på åpne styrerom to ganger i måneden fra jan – jul og én gang i måneden fra
aug – des, totalt 19 dager med en varighet på en time per åpent styrerom.
• Oppfølging av økonomi og budsjett i samarbeid med forretningsfører.
• Årlig gjennomgang og oppdatering av vedlikeholdsplan for bygningsmasse og fellesanlegg.
• Informasjonsarbeid overfor beboere, inkludert Infoskriv og løpende oppdateringer om pågående saker.
• Styret har i løpet av året brukt betydelig tid og ressurser på oppfølging av flere krevende saker, herunder krav
og korrespondanse fra både styret, eiendomsmeglere, advokater, ulike organisasjoner og andre aktører. Dette
omfatter blant annet behandlingen av en sak i forliksrådet, som har krevd grundig forberedelse, dokumentasjon
og personlig oppmøte.
• I tillegg har styret håndtert flere forhold knyttet til ulovlige ombygginger og andre avvik fra gjeldende
regelverk. Disse sakene har medført omfattende korrespondanse mellom partenes advokater og borettslagets
representanter.
• Arbeidet har vært nødvendig for å ivareta fellesskapets interesser og sikre etterlevelse av gjeldende regler og
vedtekter.
Beboersaker og administrasjon
• Behandling og vurdering av søknader om godkjenning av nye bruksoverlatinger og dyrehold
• Oppfølging av saker knyttet til bruksendring av fem ulovlige enheter som har blitt solgt for en del år siden av
daværende styret og OBOS prosjekt
• Håndtering av henvendelser fra beboere, eksterne aktører og advokater.
• Behandling av saker knyttet til supplementrommene.
• Innmelding og oppfølging av forsikringssaker
Lås, adgang og systemer
• Bestilling, programmering og utlevering av nøkler til fellesdører
• Administrasjon av låssystemet, inkludert tilgangsstyring og nøkkeladministrasjon.
• Oppfølging av feil og service på nøkkelbokser, låsekasser og låsesylindere.
• Administrasjon og vedlikehold av Pal-Gate-systemet, inkludert brukertilganger
• Administrering av ladeanlegget, ladeportalen, brukerkontoer og tilganger.
• Undersøking av leverandører og vurdering av løsninger for ladeanlegget.
Vedlikehold og tekniske tiltak
• Oppfølging av generelt vedlikeholdsarbeid i borettslaget.
10 av 26• Gjennomføring av lovpålagte og anbefalte kontroller, som brannvern og el-kontroller.
• Oppfølging av HMS-relaterte saker og internkontroll.
• Planlegging, innhenting av tilbud, befaringer og koordinering av ventilasjonsarbeid, inkludert kanalrens,
feilsøking, tiltak og oppfølging av feil knyttet til enkelte leiligheter.
• Befaringer, innhenting av tilbud og oppfølging av ventilasjon og sanering av mugg i garasjeplan K3 (nederste
plan)
• Bestilling og koordinering av prosjektet sopp og mugg sanering i flere faser inkludert montering av avfukter og
installasjon av tilhørende kanaler i K3.
• Bestilling og koordinering av garasjevask i alle plan
Uteområder og lekeplass
• Planlegging og oppfølging av vedlikehold av borettslagets grøntområder i samarbeide med borettslagets
gartner.
• Befaringer, møter og innhenting av tilbud i forbindelse med oppgradering av lekeplassen.
• Oppfølging av utbedringer og planlegging knyttet til felles uteområder.
• Arrangering av vårdugnad og juletretenning for beboerne.
• Dialog med kommunen om endringer i borettslagets tomtegrenser etter rehabilitering av skolen.
Parkering og garasje
• Behandling av søknader om garasjeutleie og tildeling av parkeringsplasser.
• Dialog med utleieselskaper for el-sparkesykler. Oppfølging av parkeringsforhold og håndheving av
parkeringsforbud for elektriske sparkesykler (Voi, Rydei og Bolt) borettslagets område.
• Befaringer og møter i forbindelse med arbeider på Hovseterveien og fortauet som berørte garasjeplan K3.
Kontrakter og utleie
• Arbeid knyttet til utleielokaler bl.a. utarbeidelse av nye kontrakter, innhenting av nye takser, møter og
korrespondanse med leietagere.
• Oppfølging av utleiesaker og kontraktsforhold.
Sikkerhet og samarbeid
• Dialog og samarbeid med politiet ved innhenting og overlevering av opptak.
• Samarbeid med politiet, bydelen og andre relevante aktører om utfordringer knyttet til ungdomsmiljøet i
området.
• Oppfølging av saker der overvåkningsmateriale har vært nødvendig i forbindelse med tyveri eller
innbruddsforsøk.
Innkjøp og avtaler
• Innhenting av tilbud og vurdering av nye internett- og TV-løsninger.
• Innhenting av tilbud og vurdering av nye strømavtaler for borettslagets målere.
• Kontakt med leverandører og gjennomføring av befaringer i forbindelse med ulike prosjekter og driftsoppgaver.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke tillates å ha flere dyr enn 1 dyr per leilighet i dette borettslaget.
Dyr kan kun anskaffes etter godkjenning av styret
og under forutsetning av undertegnelse av
“Erklæring om dyrehold i Setra borettslag”. Alle
hunder og katter skal føres i bånd innenfor
borettslagets område. Dette gjelder også inne i
oppganger. Det forutsettes at enhver hundeeier er
kjent med politivedtektene angående hundehold
og straffebestemmelser ovenfor hundeeiere hvis
hund går løs i tidene hvor det er båndtvang.
Dyreeier er selv ansvarlig og erstatningspliktig for
enhver skade som dennes dyr måtte påføre Setra
Borettslag eller beboere i borettslaget. Dette
gjelder skader som for eksempel skraping på
dører, karmer eller biler, skade på planter eller
grøntanlegg m.m.
Eier av dyr er forpliktet til omgående å fjerne
eventuelle etterlatenskaper som ekskrementer,
hårdotter og lignende i trappeoppganger og ellers
på borettslagets område. Dersom det kommer
berettigede klager fra beboere over lukt, bråk eller
at dyreholdet på annen måte sjenerer naboer, kan
dyreeier bli pålagt å fjerne dyret fra leiligheten.
Det er kun lov å holde ett dyr i hver leilighet.
Området er regulert til boligformål ihht Reguleringsplan S-1733: Flate: Bolig med tilhørende anlegg. Eiendommen grenser til offentlig gang- og sykkelvei.
Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart, situasjonskart, målebrev etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.
Pågående plansak: Saksnr: 202102096 Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre By.
Det er igangsatt en detaljregulering. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202102096
Dette påvirker mulig utbygging i området i fremtiden.
Byggesaker i området:
mindre byggesaker (oppdeling og sammenslåing av boliger, endring fra bod tl hybel)
NB: Oppføring av nytt bygg Hovseterveien 74. Hovseter skole. Følg saken på saksinnsyn. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202504394
Landingsveien 14 A-D oppføring av 3 nye leilighetsbygg og parkeringsanlegg. Følg saken på saksinnsyn: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508409
Det er et populært område, og det kan ikke utelukkes at det vil bli utviklet ytterligere i fremtiden. Borettslaget har kommentert dette på sin hjemmeside: https://setrabrl.no/area/projects/
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:
Dnr. 14440, tgl. 04.07.1978 - Obligasjon
Beløp: 7 499 200
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778
Dnr. 417102, tgl. 08.04.2019 - Pantedokument
Beløp: 220 000 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884
Dnr. 6992, tgl. 30.03.1977 - Erklæring/avtale
BEST OM FELLES BRUK AV LEKEPLASSER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 80558, tgl. 09.12.1986 - Best. om adkomstrett
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 2347, tgl. 02.02.1976 - Rettighet
LEIE AV AREAL
LEIE-TID: 10 ÅR, LEIE-FORLENGELSE: 10 ÅR
ÅRLIG AVGIFT NOK 119,470
LEIE MOT INNSKUDD
NOK 394.000
ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN
SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 16449, tgl. 30.08.1974 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.
Følgende tilbehør medfølger handelen:
(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Hovseterveien 82 C.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 31, bnr. 324, andelsnr. 26 i SETRA BORETTSLAG i Oslo.
Andelsnummmer: 26.
Vårt oppdragsnummer er 202260273.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1,250 % av salgssummen inkl. mva
Tilrettelegging: 24 900,00
Visninger/overtakelse: 8 600,00
Oppgjørshonorar: 8 950,00
Markedspakke : 34 900,00
Relansering Finn.no: 5 250,00
Utleggs- og administrasjonsgebyr: 7 900,00
Vederlag er summert til kr. 153 000,-.
I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører; pris varierer 6 725,00
Ferdigattest/brukstillatelse 705,00
Innhenting av informasjon forretningsfører; pris varierer fra ulike forretningsførere for boligsameier, borettslag etc. 4 900,00
Innhenting offentlig informasjon 5 000,00
Spørregebyr elektronisk grunnbok 300,00
Utlegg er summert til kr. 17 630,-.
Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.
Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 170 630,-.
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Ellen Maxine Onsum / +47 97 07 50 06 / emo@eiendomsmeglerne.no / Eiendomsmeglerne.
Oppdragstakers forretningsadresse er Askekroken 11, 0277 OSLO. Org. nr. 932862484.