Totalt bruksareal: 81,0 m²

• BRA-i: 67,0 m²
• BRA-e: 6,0 m² (Boder)
• BRA-b: 8,0 m² (Innglasset Balkong)

Romfordeling:

BRA-i: 4. Etasje: Entré/gang, to soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e: Kjeller : 2 Boder (6 kvm)

BRA-b: Innglasset balkong. (9 kvm)

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Eiendommen ligger på Ulven i Oslo - i et barnevennlig boligområde som er under stor utvikling. Her skapes det nye spennende bomiljøer i området mellom Økern og Ulvensplitten. Nedre del av Ulven har en god blanding av eneboliger og blokkbebyggelse og er svært trivelig med store hager og fine grøntområder.

Ulven er en del av Hovinbyen, som er et av Oslos prioriterte utbyggingsområder fram til år 2030. Prosjektet har stort fokus på miljøvennlighet og å skape en "grønn" bydel med energivennlige løsninger og sykkelveier. Det arbeides også for å få tilbake noe av fugle- og insektslivet som tidligere fantes i området.

Idrett

Fra boligen er det kort vei til Valle Hovin og Valhall Arena, som er kjent for sine allsidige idrettsanlegg og store konsertarrangementer. Her finner du også Hovindammen, en liten idyll med omkringliggende gangstier, sittebenker og grønne lunger.

Fritidsaktiviteter

Tøyenparken ligger i fin sykkelavstand fra eiendommen, og her er det bølgende gressplener og store friområder. Tøyenbadet ble oppusset i 2024. I sydenden ligger Caltexløkka ballbaner, og rett ved siden av finner du Kampen park. På vinterstid er det fine akebakker her, og midt i parken ligger Løkka Bellevue, som i dag er barnehage. Det er ellers gangavstand til Valle Hovin hvor du også finner Intility Arena.

Servicetilbud

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Matkroken Ulven, Rema 1000 Intility og Kiwi Ulven torg. I tillegg er det gangavstand til Fyrstikktorget på Helsfyr. Det er kort vei til Alnasenteret - landets største faghandelssenter med store varehus og serviceenheter. Tveita Senter ligger også rett i nærheten. Det er også kort vei til Oslo City og Byporten, samt de øvrige handlegatene i Oslo sentrum.

Kollektivtilbud

Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste bussholdeplass er Valle Hovin, som ligger ca. 7 min gange fra boligen. Helsfyr T-bane ligger ca. 16 min unna til fots, og med bil fra eiendommen tar det ca. 6 min til Helsfyr, 11 min til Grünerløkka, 12 min til Oslo S og 36 min til Oslo lufthavn.

Skoler og barnehager

Fra eiendommen er det ca. 15 min å gå til Bryn barneskole og det tar under 10 min å sykle til Fyrstikkalleen ungdomsskole. Det er også kort vei til flere videregående skoler, inkludert Fyrstikkalleen videregående skole, som også er kalt F21. Nærområdet har flere kommunale og private barnehager.

BRA-i: 4. Etasje: Entré/gang, to soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e: Kjeller : 2 Boder (6 kvm)

BRA-b: Innglasset balkong. (8 kvm)

Hva er gjort i leiligheten?

Svar fra selger:

Tok alle overflater vinter i 2020. Vegger og tak ble da malt i alle rom. En vegg ble revet og det ble åpnet mellom kjøkken og stue. Fronter ble byttet på kjøkken og det ble lagt flis på vegg. Satt også inn integrert kjøl/ frys på kjøkken. Ble også byttet gulv i hele leiligheten og lagt nye gulvlister og karmsett.

Badet ble totalrenovert vinteren 2025. Det ble lagt nye el-kurs til bad. Nye vannrør til kjøkken. Rørstammer ble også renovert i hele borettslaget. Ventilasjonssjakter ble renset.

Det vil bli satt opp EIENDOMSMEGLERNE visningsskilt under visning..

Garasjeopsjon - kr. 170.000,-. Ligger rett ved boligen.

Ellers:

Informasjon gitt av selger:

Man kan leie parkeringsplass via borettslaget, men er lang venteliste.
Gateparkering i gaten utenfor (ikke beboerparkering). Foreløpig ingen gjesteparkering, vi leide en grusplass fra statnett frem til 2025 med både gjesteparkeringer og faste parkeringsplasser, Statnett trengte eiendommen for oppgradering av transformateranlegget på Ulven. Styret har varslet at det kommer et nytt opplegg for gjesteparkeringer i fremtiden. Er også mulig å parkere på plassen i enden av Karl Staaffs vei og betale med EasyPark.

Selgers egenerklæring- Oppsummert:

Våtrom

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.

2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

2.1.2 Årstall: 2025

2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Totalrenovering av bad og rørstammer

2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? VBM Byggfornyelse

2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Tak, yttervegg og fasade

3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Beskriv feilen og omfanget: Vet at noen av takene i borettslaget lekker. Men ikke noe som har hatt betydning for meg her jeg har bodd / påvirket min leilighet.

Kjeller

5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja.Ved kraftig storm for et par år siden ble kjeller på sør siden av oppgangen fylt med vann opp til 5 cm.

Elektrisitet

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.

10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

10.1.2 Årstall: 2025

10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?Faglært.

10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Lagt nye kurser til badet, vask og tørk.

10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? VBM Byggfornyelse

10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Rør

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.

13.1.1 Navn på arbeid:Nytt arbeid

13.1.2 Årstall: 2025

13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Rørstammer ble rehabilitert / byttet i hele borettslaget.

13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? VBM Byggfornyelse

13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Ventilasjon og oppvarming

16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.

16.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid

16.1.2 Årstall: 2025

16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært

16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Radiatoranlegget ble renset i hele borettslaget

16.1.5 Hvilket firma utførte jobben? VBM Byggfornyelse

16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

Planer og godkjenninger

29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?Ja. Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? I vedlikeholdsplanen skal takene i borettslaget på et eller annet tidspunkt rehabilitere/ repareres. Men ikke noe som påvirker felleskost på kort sikt. Sendte megler oversikt over felleskost og utvikling vi fikk fra styret i forbindelse med sanitærprosjektet. De to store økningene på 14% og 15% har vært, og det ligger kun indeksjustert økning på 3% årlig frem til 2028 som var så langt oversikten gikk.

For mer info se egenerklæringskjema fra selger.

Ingen TG3

Følgende TG2 er gjengitt fra tilstandsrapporten:

UTVENDIG

Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Vurdering av avvik: Det er påvist at noen vinduer er vanskelig å lukke/åpne

INNVENDIG

VÅTROM/ BAD

Ventilasjon, Rommet har kun naturlig ventilasjon.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.

Konsekvens/tiltak • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg..

Se tilstandsrapport for mer info.

Boligblokk med saltak tekket med takplater. Yttervegger i betong med utfyllende stenderverk i tre. Utvendig fasade er kledd med fasadeplater og bordkledning. Etasjeskillere i betong.

Se tilstandrapport for mer info.

Denne tomten er festet.

9911,00 kvm.

Felles festet tomt for borettslaget. Stort fellesareal opparbeidet med asfalterte adkomstveier/plasser, gressplen, beplantning, trær, lekeapparater, parkeringsarealer. Borettslaget fester tomten av Oslo Kommune i 90 år fra 01.01.1956. Festeavgiften reguleres hvert 10. år og ble sist regulert 1.1.2009.

Det foreligger ferdigattest for:

-Våningshus datert 1960

Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.

Hovedenergikilden til oppvarmingen av boligen er bergvarme. Varmekabler på bad.

Energikarakter: F - Rød

Energiforbruk foregående år var 4 200 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

TEKNISKE INSTALLASJONER

-Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er avløpsrør av plast.

-Det er sentralanlegg for varmt vann. Hovedenergikilden til oppvarmingen av boligen er bergvarme. Varmen fordeles i boligen med vannbåren varme via radiatorer.

-Sikringsskap med automatsikringer.

Prisantydning kr 4 890 000,-

Andel fellesgjeld kr 381 144,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

260,00,- (Pantattest kjøper)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige (1))

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 292 394,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 381 144,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 5 551,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Oppvarming, varmtvann, betjening av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, forretningsførerhonorar, kommunale avgifter, vaktmestertjenester drift og vedlikehol m.m.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring,ev.eiendomskatt og innvendig vedlikehold. Dersom internet/kabel-tv ikke er inkludert i felleskostnader påløper kostnader for det i tillegg.

Internett/Kabel-tv(informasjon fra selger):

Helsfyr Borettslag har en avtale med Global Connect vedrørende internett, de kan igjen tilby gunstige avtaler med enten RiksTV eller Allente for de som ønsker TV.

Jeg betaler 399 i dag for «Giga» 1000/1000 internett. Har dog ikke TV.

Andel fellesformue utgjør kr. 9 067,- pr. 31.12.2025.

Lån 1:

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98208206206

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,14%

Restsaldo 639 699,00

Innfrielsesdato: 30.07.2042

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Lån 2:

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98208694472

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,24%

Restsaldo 62 640 045,00

Innfrielsesdato: 30.10.2054

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Ja

Andel fellesgjeld for denne boligen er kr. 381 144,- pr. 15.06.2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Sikringsordning:

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – seks– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Primær formuesverdi kr. 1 136 762,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 547 048,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

HELSFYR BORETTSLAG, Orgnr: 946 802 107

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Helsfyr borettslag består av 168 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 946802107 og er etablert i bydel Alna i Oslo kommune med adressene Karl Staffs vei 58-68 og 49-75. Borettslaget har OBOS Eiendomsforvaltning som forretningsfører, og PWC som revisor.

INNKALLING ÅRSMØTE 2026 - OPPSUMMERT

Styrets arbeid

Det har vært avholdt 10 styremøter i perioden, i tillegg er har det vært kontinuerlig kommunikasjon i egne gruppechatter for diskusjoner rundt daglig drift.

Anleggsfasen av sanitærprosjektet fortsatte frem mot sensommeren 2025. Som byggherre har styret deltatt i ordinære byggemøter annenhver uke sammen med OBOS Prosjekt og VBM Byggfornyelse. Ved behov har styret kalt inn OBOS Prosjekt og VBM Byggfornyelse til særmøter og gått befaringer av både fellesarealer, riggplass og private boliger dersom beboere har ønsket det. Da typisk for å avklare endringsmeldinger, tilbakeføringer, bevaringsbad og andre ekstraordinære saker.

Som del av sanitærprosjektet ble det vedtatt å utføre rens av sentralvarmeanlegg og ventilasjonsjakter. Begge ble noe forsinket i forhold til opprinnelig tidsplan. Sjaktene viste seg å være av eternitt. Det med måtte vi endre opprinnelig metode for å ivareta HMS med tanke på asbestsanering. Vi håper nå at beboerne nyter bedre luftkvalitet i leilighetene, da flere avtrekkskanaler var fullstendig igjengrodde.

Opprinnelig var oppgradering av lys i fellesarealene til bevegelsesstyrt LED-lamper innlemmet i prosjektet. Ut i prosjektet viste det seg å være en misforståelse i tilbudsbeskrivelsen og anbudet. Løsningen presentert av VBM Byggfornyelse samsvarte ikke med tenkt løsning fra Styret og OBOS Prosjekt. Som resulterte i at styret trakk denne delen av arbeidet fullstendig ut av prosjektet. Styret valgte heller å sammen med borettslagets faste elektriker, å kjøpe inn større antall med led-lamper med bevegelsessensor, og skifte defekte lamper

fortløpende.

I tillegg til å gi styret mandat til å oppta lån for sanitærprosjektet gav det ekstraordinære årsmøtet fra 2024 styret mandat til å inngå avtaler for å få på plass ordning for individuell nedbetaling av fellesgjeld, såkalt IN-ordning. For denne ordningen betaler en for vært lån. Styret har derfor refinansiert eksisterende gjeld før inngåelse av avtale for IN-ordning.

Tilstandsrapporten borettslaget mottok tilbake i 2022 konkluderte at branndørene i borettslaget ikke lengre var i tilstrekkelig stand. I den anledning arbeidet styre med å skrive tilbudsbeskrivelse, gå befaringer med konkurrerende entreprenører, arrangere tilbudskonkurranse og vurdere tilbud fra 4 konkurrerende aktører. Endelig beslutning ble VBM Brannsikring. Forsinkelser fra fabrikk gjorde at leveranse og installasjon gikk nå i 2026.

Borettslaget har hatt relativt store løpende kostnader knyttet til gamle låssylindre og låskasser til private dører.

Ved flere anledninger har låsesmed måttet rykke ut for å hjelpe beboere som er låst ute av eller inne i egen bolig. I tillegg til slitte låskasser var låsplanen nå blitt så gammel at det ble ett stadig større problem å få bestilt nye systemnøkler. Av den grunn ble det vedtatt å skifte ut alle låskasser til private dører og i samme omgang endre sylinder til de nye nøklene som ble utlevert til beboerne året før.

Borettslaget har i flere år hatt tilgang til en grusplass tilhørende Statnett SF, på oversiden av blokkene 73 og 75. På grunn av byggearbeider har borettslaget mistet tilgang til disse plassene. Det er lagt videre planer for utarbeidelse av området, men disse planene inkluderer ikke tilbakeføring av parkeringsplasser. Styret har sett på løsninger i forbindelse med utarbeidelse av plan for uteområder (se sak lengre ned).

Konklusjonen er at pr. Nå har ikke borettslaget egne gjesteparkeringsplasser, samt færre faste

parkeringsplasser enn hva behovet tilsier.

I forbindelse med høstdugnad ble det fjernet store mengder avfall fra borettslagets tilfluktsrom. I enkelte oppganger har det vært ureglementert bruk av disse arealene, men etter iherdig innsats fra mange beboere er rommene nå tømt og låst. I henhold til vedtak fra årsmøtet 2025 jobber styret nå videre med hvordan rommene eventuelt kan settes bedre i stand med tanke på beredskap.

Styret ønsket å engasjere landskapsarkitekter med henblikk på å lage en god plan for utvikling av borettslagets fellesområder. Styret inviterte tre firma til befaring og bestemte oss for å gå videre med Studio Oslo Landskapsarkitekter. Første utkast ble presentert til beboerne sammen med en spørreundersøkelse, for å få flere innspill. Innspillene er nå innlemmet i en ny revisjon som vil presenteres i fremtiden.

Styret har gjennom hele året tatt bestillinger fra beboere som trenger nye postkasse- og ringeklokkeskilt. Styret bestemte å ta denne kostnaden som en del av borettslagets driftsutgifter. Hensikten er å skape et enhetlig uttrykk i alle oppgangene, og gjøre det enkelt for beboere og andre å se hvem som bor hvor. Med høynet fokus på postkasseskilt vil det også bli lettere for styret å holde oversikt over fremleie og ulovlig fremleie. Vi benytter DataCall AS til produksjon, og det er vaktmester som henger opp lappene.

Tiltak for brannvern i borettslaget er en viktig del av vårt systematiske HMS-arbeid. I 2025 har vi vurdert tilbydere for branninspeksjon av borettslaget. Etter sammenlikning av tilbudet fra flere tilbydere inngikk styret avtale med Norsk Brannvern.

Styret vurderte behovet for Norgespris og kom frem til at det var en del penger å spare. Det ble derfor vedtatt å inngå avtale for Norgespris for alle felles strømmålere.

Sammen med Ulven Borettslag og Ulven Terrasse formulerte vi en uttalelse til bydelsreformen foreslått av byrådet. Forslaget ble sendt inn. De siste forslagene fra byrådet er i tråd med anbefalingene fra de tre styrene, nemlig at området vært skal kobles sammen omkringliggende delbydeler, og ikke området herfra og østover opp mot Alna og Furuset, slik tilfellet er i dag.

Befaringer og tilbudsbeskrivelse, innhenting av tilbud og endelig utbedring av setningsskader i Karl Staaffs vei 55 og 66 ble gjort i 024, men kostnaden falt på budsjettet for 2025.

Endelig godkjent ferdigattest fra Plan- og bygningsetaten for energibrønnene installert i 2020.

Initiert dialog med Ulven borettslag for å potensielt samarbeide om ett prosjekt for skifte av tak. Det arbeidet vil fortsette fremover.

Økonomisk oversikt

Inntekter

Borettslagets samlede inntekter i 2025 ble 9 950 939 kroner, mot budsjettert 9 930 000 kroner. Inntektssiden var dermed stabil gjennom året. Parkeringsinntektene var noe lavere enn budsjett, grunnet parkeringsplassene vi mistet, men det ble delvis kompensert av blant annet ladeinntekter for elbil.

Kostnader

Drift/vedlikehold bygninger: totalt 2 119 239,00 over budsjett. 875 000,00 gikk til branndører hvor kostnaden burde ha vært lagt under posten for Drift/vedlikehold brannsikring. 632 830,35 gikk til låssylindere på felles dører. 704 000,00 gikk til utbetalinger til beboere med bevaringsbad i prosjektet. 151 430,00 til murmester for å utbedre setningsskade i Karl Staaffs vei 66 og 55 som ikke dekkes av bygningsforsikringen, arbeidet ble gjort mot slutten av 2024. 40 000,00 for utrykninger av låsesmed for gamle låskasser som har gått i vranglås, og ytterligere 80 000,00 for utskiftinger av defekte låser i normal arbeidstid. 97 000,00 gikk til service og reparasjoner av porttelefon, noe som er uvanlig høyt.

Drift/vedlikehold VVS: 173 000 over budsjett. Måtte skifte tre kompressorer til sentralvarmeanlegget til en total kostnad på 272 000,-. Kompressorene kom på garantien, men ikke arbeidet knyttet til utskifting. Drift/vedlikehold elektro: Det ble bestilt kontroll av felles elektrisk anlegg i februar, budsjettoverskridelsen på 132 673,00 skyldes behovet for å utbedre kritiske mangler som ble funnet av hensyn til brannsikkerhet. I tillegg ble det bestilt 20 bevegelsesstyrte LED lamper til 44 734,00 til kjellere for å skifte ut defekte lysstoffarmaturer.

9 av 25

Drift/vedlikehold utvendig anlegg: Det ble budsjettert 300 000,00 til forskjellige oppgraderinger til uterom. Av hensyn til andre pågående prosjekter så uteble det.

Drift/vedlikehold brannsikring: 810 000 under budsjett. Må sees i sammenheng med budsjettoverskridelsen på drift og vedlikehold bygninger da kostnaden for branndører har falt under feil post.

TV-anlegg/bredbånd: Her er det tilsynelatende en overskridelse på 266 155,00. Men det er kun på grunn av en fortegnsfeil. Egentlig er vi 3 845,00 under budsjett.

Energi / Fyring: Budsjettsprekk på 168 363,00 mye grunnet ekstraordinære strømpriser de første 10 månedene. Styret inngikk avtale om Norgespris fra og med 1. oktober.

Finanskostnader: Det ble underbudsjettert for finanskostnader knyttet til låneopptagelse for

sanitærprosjektet, som resulterte i en overskridelse på 1 828 045,-. Borettslaget hadde tilstrekkelig likviditet til å absorbere kostnadsoverskridelsen.

Kommentar til budsjett

For 2026 har vi budsjettert med høyere finanskostnader i tråd med den økte fellesgjelden. Felleskostnadene ble justert med 15% fra og med 1. januar 2026. En økning i tråd med hva som ble presentert i likviditetsanalysen fra ekstraordinært årsmøte avholdt januar 2024. Så har vi beholdt budsjett for konsulenthonorar med tanke på videre planlegging av takskifte, drenering, parkering og skifte av bunnledninger. De store justeringene av felleskostnader som følge av sanitærprosjektet er nå gjennomført. Det er viktig å være klar over borettslagets samlede gjeld, og hvordan det gjør økonomien vår mer sårbar for eventuelle rentehevinger. Vi er også alltid eksponert for den generelle prisutviklingen i samfunnet. Ellers er det verdt å nevne at sanitærprosjektet ble gjennomført under budsjett.

Framtidsplaner

I forlengelse av våtromsprosjektet er det naturlig å se på reforhandling av forsikringsavtaler. Vannskader er ofte en kilde til forsikringssaker, og nå som anlegget vårt er oppgradert kan det være mulig å fremforhandle bedre betingelser. Styret jobber med å innhente tilbud.

Prosjekt planlegging for skifte av tak vil fortsette, med håp om å få til ett samarbeid med Ulven borettslag, som også har behov for tiltak. Takene blir mest sannsynlig borettslagets neste store prosjekt å utbedre. Styret vil fortsette med planlegging og bearbeiding av overordnet plan for uteområder. Da særlig skifte av drenering og bunnledninger, samt etablering av flere parkeringsplasser da gjerne med infrastruktur for lading.

I løpet av 2025 og våren 2026 ble en helhetsplan utarbeidet i samarbeid med Studio Oslo Landskapsarkitekter

(SOLA). Planen skal bearbeides videre og etter hvert presenteres for beboere. Tanken er at planen skal være retningsgivende for den langsiktige oppgraderingen av borettslagets uteområder, dedikere områder til forskjellig bruk, og hjelpe styret i å planlegge oppgraderinger i så måte at det ikke krasjer med annet vedlikehold og tiltak i fremtiden.

Nå som tilfluktsrommene er ryddet vil styret fortsette arbeidet fra fjorårets vedtak med å utarbeide beredskapsplan i samsvar med retningslinjer fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DFØ).

OBOS og myndighetene oppfordrer alle borettslag til å sette beredskap på dagsorden. Styret vil jobbe for å etablere en robust beredskapsplan for borettslaget.

Forkjøpsrett: Nei

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmel overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenr. 6647897..

Resultat 2025;

Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd, kr.-40 289 048,- og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler pr.31.12.2025:

Borettslagets disponible midler, kr. 1 487 368,- (omløpsmidler

fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet.

De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/ årsmøtet/generalforsamling.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler.Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket.

Dyrehold er tillatt ifølge borettslagets husordensregler. Se vedlagte husordensregler for mer informasjon.

Regulerings og arealplaner

Leiligheten ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg iht reguleringsplan S-493.

S-493: Regulerings- og bebyggelseplan med vedtekter for deler av gnr.131 bnr.2 og gnr.132 bnr.1 m.v.

Vedtaksdato: 18.09.1953

Vedtatt av: Kommunal og arbeidsdepartementet

S-2253: Reguleringsplan for trafikkområde - snuplass i Karl Staffs vei og gangbro over Hjalmar Brantings vei -,byggeområde for boliger (boligparkering) samt friområde - turvei og felles avkjørsel.S-2253 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Vedtaksdato: 05.08.1977

Vedtatt av: Miljøverndepartementet

21562: Forskyvning av turvei og plassering av garasjer på Ulven.gnr.131 bnr.2.21562 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Vedtaksdato: 10.04.1962

Vedtatt av: Byplanrådet

Kommuneplanen fra 2015 til 2030

Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23. september 2015 som gjelder fram til 2030.Dette har betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. For mer info om kommuneplan se: https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/tidligere-kommuneplandokumenter/#gref

Hensynssone for høyspentlinje (H-820-1): H-820-1:Høyspentlinjer som skal fornyes eller oppgraderes i dette området, bør legges i jordkabel. § 17.2 Kommuneplanen fra 2015 til 2030.

Oppgradering av Ulven transformatorstasjon:

Statnett har fått tillatelse til å utvide og oppgradere Ulven transformatorstasjon i Oslo, og har nå sendt inn en detaljplan for bygging av anlegget.

Statnett har fått tillatelse til å oppgradere og utvide Ulven transformatorstasjon i Alna bydel. Det skal blant annet bygges et nytt bygg for et innendørs koblingsanlegg, nytt kontrollbygg og fem nye transformatorsjakter. Dagens koblingsanlegg som står i friluft skal rives.

Alle endringene skjer innenfor Statnetts eiendom, men byggeperioden vil berøre boligområdene rundt transformatorstasjonen.

Tillatelsen (anleggskonsesjon) og begrunnelsen (bakgrunn for vedtak) kan lastes ned fra denne siden.

NVE godkjente detaljplanen for Ulven transformatorstasjon 13.12.2024. I forbindelse med endringer i detaljplanen er det gitt en oppdatert anleggskonsesjon sammen med NVEs godkjenningsvedtak.

For mer info se: https://www.nve.no/konsesjon/konsesjonssaker/konsesjonssak?id=8693&type=A

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Dokumenter kan fås hos meglerforetak eller se oslo kommune sak- og planninsyn.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 3945, tgl. 22.03.1965 - Festekontrakt - vilkår

ÅRLIG AVGIFT NOK 2,578
BEST. OM VARIGHET
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT

Dnr. 3945, tgl. 22.03.1965 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 16452, tgl. 18.12.1962 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Følgende tilbehør medfølger ikke handelen:

-Vaskemaskin.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.

Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Karl Staaffs vei 67.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 132, bnr. 84, andelsnr. 103 i HELSFYR BORETTSLAG i Oslo.

Andelsnummmer: 103.

Vårt oppdragsnummer er 202260202.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 50 000 inkl. mva)

Tilrettelegging: 19 900,00

Visninger/overtakelse: 0,00

Oppgjørshonorar: 8 950,00

Markedspakke : 23 900,00

Administrasjonshonnorar: 3 000,00

Utsatt betaling, alle utlegg frekkes i oppgjøret. Valgfritt. Kr. 4 900,-: 0,00

Vederlag er summert til kr. 108 450,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Eierskiftegebyr forretningsfører; pris varierer 6 725,00

Foto 4 400,00

Innhenting av informasjon forretningsfører; pris varierer fra ulike forretningsførere for boligsameier, borettslag etc. 4 125,00

Innhenting servitutt pr stk. 300,00

Spørregebyr elektronisk grunnbok 300,00

Tilstandsrapport 8 900,00

Tinglysning av elektronisk sikring 545,00

Utlegg er summert til kr. 25 295,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 133 745,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Liv Else Mikkelsen / +47 94 80 01 30 / liv@eiendomsmeglerne.no / Eiendomsmeglerne.

Oppdragstakers forretningsadresse er Askekroken 11, 0277 OSLO. Org. nr. 932862484.