Totalt bruksareal: 88,0 m²

• BRA-i: 85,0 m²
• BRA-e: 3,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 18,0 m²

Terrasse og balkongareal består av:

Balkong utenfor stue: ca. 12m2 Balkong utenfor kjøkken: ca. 6m2

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Kommentar

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk Eneste innvendige endringer som ser ut til å være gjort er intern omdisponering av areal i matbod/kott på kjøkken.

Hvordan er parkeringsmulighetene?

Gode

Hvorfor skal dere flytte?

Kjøpt annet

Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest?

utrolig digg balkong mot vest. romslig og fin stue, og veldig bra med 2 bad.

Hva har dere likt best med området?

Natur, og nærhet både til den og til byen

Er det noe dere ikke er fornøyd med?

Nei

Vinter ‑ vår ‑ sommer og høst. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området?

Må oppleves

Til slutt ‑ beskriv boligen med tre ord!

Behagelig, lys, utsiktsvinner

Beliggenhet

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Voksen Skog, et veletablert og familievennlig boligområde på Holmenkollens solrike side. Her bor du høyt og fritt med umiddelbar nærhet til marka og et bredt tilbud av rekreasjonsmuligheter året rundt. Området er spesielt populært blant barnefamilier, med kort vei til skoler, barnehager, kollektivtransport og daglige servicetilbud.

For den aktive byr nærområdet på fotballbaner, lekeplasser, idrettshall, ridesenter og treningssentre. Om vinteren kan skituren starte rett utenfor døren, med direkte tilgang til et omfattende løypenett i både Nordmarka og Bærumsmarka. Sommerstid frister området med flotte turstier og naturopplevelser i vakre omgivelser.

Bogstadvannet ligger innen gangavstand og er et populært utfartssted gjennom hele året. Her kan du bade på varme sommerdager eller nyte skøyter og skiturer når vinteren setter inn. I området finner du også Bogstad gård med kafé, kulturarrangementer, kunstutstillinger og aktiviteter for hele familien.

For golfentusiaster ligger Bogstad Golfklubb idyllisk til ved vannet, med 18-hulls bane og gode treningsfasiliteter. Det er også kort vei til Holmenkollen, Frognerseteren og Tryvann, som tilbyr et variert aktivitetstilbud både sommer og vinter.

Dagligvarehandel gjøres enkelt på Kiwi Bogstad, som holder åpent syv dager i uken. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud ligger Røa sentrum kun en kort kjøretur unna. Oslo sentrum og Majorstuen nås enkelt både med bil og kollektivtransport.

Området har gode kollektivforbindelser med hyppige bussavganger mot blant annet Lysaker, Tjuvholmen og Majorstuen. I tillegg er det gangavstand til både Skogen og Voksenlia T-banestasjon, som gir enkel tilgang til resten av byen.

For barnefamilier er beliggenheten ideell med kort gangavstand til både Grindbakken barnehage og Grindbakken skole. Midtstuen ungdomsskole ligger også i nærområdet, og Persbråten videregående skole er blant de nærmeste videregående skolene.

Kollektivtransport

Grindbakken buss (linje 42, 42N, 45) – 5 min gange (0,4 km)

Voksenlia T-bane (linje 1) – 12 min gange (1,0 km)

Røa T-bane og buss – 6 min kjøring (3,5 km)

Majorstuen T-bane, buss og trikk – 13 min kjøring (7,6 km)

Skøyen stasjon – 14 min kjøring (7,7 km)

Skoler

Grindbakken skole (1–7 kl.) – 8 min gange (0,7 km)

Voksen skole (1–7 kl.) – 5 min kjøring (2,8 km)

Bogstad skole (1–7 kl.) – 5 min kjøring (2,9 km)

Hovseter skole (8–10 kl.) – 6 min kjøring (3,5 km)

Midtstuen skole (8–10 kl.) – 7 min kjøring (4,4 km)

Persbråten videregående skole – 8 min kjøring (4,3 km)

Barnehager

Grindbakken barnehage (1–5 år) – 8 min gange (0,7 km)

Liabakken barnehage (1–5 år) – 14 min gange (1,2 km)

Måltrosten barnehage (0–5 år) – 22 min gange (2,0 km)

Dagligvare og service

Rema 1000 Arnebråtveien – 4 min kjøring

Kiwi Bogstad (PostNord, søndagsåpent) – 23 min gange (2,0 km)

Røa Senter – 5 min kjøring

Vitusapotek Røa – 5 min kjøring

Skolekrets

Leiligheten sogner til Grindbakken skole (1.–7. trinn). Ungdomsskole i området er Hovseter skole (8.–10. trinn).

Området kort oppsummert

-Nabolaget er spesielt anbefalt for familier med barn, etablerere og godt voksne.

-Opplevd trygghet vurderes til 90/100 (veldig trygt).

-Skolekvalitet vurderes til 91/100 (veldig bra).

-Turmulighetene scorer 99/100 med nærhet til skog og mark.

-Støynivået er lavt (93/100) og trafikken begrenset (87/100).

-Lokalkjente trekker frem «nærhet til marka, god kommunikasjon, hyggelige naboer, koselig uteareal, fantastisk utsikt og stille omgivelser».

Romfordelning:

Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom, bad, soverom, soverom, bod

Oppgraderinger/Moderniseringer

• Vinduer: Vinduer byttet i 2018 i regi av borettslaget
• Dører: Balkongdører byttet i 2022/23 i regi av borettslaget
• Balkonger: Balkonger ble i pusset opp i 2022/23

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Eiendomsmeglerne-skilt ved fellesvisning.

Leiligheten disponerer en p-plass med ladestasjon i felles garasjeanlegg.

Borettslaget har tilrettelagt for lading ev elbiler i garasjeanlegget. Dersom man ønsker å installere lader på egen parkeringsplass, kan dette kun gjennomføres av elektriker godkjent av borettslaget og laderen må følge borettslagets regler for elbilladning. Beboere som ønsker å installere lader oppfordres til å lese gjennom informasjon om temaet publisert på Vibbo, og evt. ta kontakt med styret dersom man har spørsmål. Borettslaget disponerer noen gjesteparkeringsplasser, og disse er til fri disposisjon for andelseiernes gjester.

Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Hvem er leverandør av kabel-tv/bredbåndstjenester til eiendommen?

Svar: Obos nett.

Boder:

Det er mulighet for å leie egen bod i fellesareal. Dette går på et køsystem som har rot i leilighetens beliggenhet.

SELGERS EGENERKLÆRING – OPPSUMMERT

Opplysninger om selger og salgsobjekt

Når kjøpte du boligen?

Den ble arvet i 2019.

Har du selv bodd i boligen?

Ja.

Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen?

"Min far kjøpte boligen ny fra Obos så vidt jeg vet, og bodde der (stort sett selv tror jeg) til han døde i 2019... så tok jeg og min bror over, og senere jeg, da jeg skulle bo der kontinuerlig (bare siden starten av 2025, ellers har den bare vært i sporadisk bruk siden 2019"

Våtrom

1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Tak, yttervegg og fasade

4 I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

Ja.

4.1.1 Navn på arbeid

Nytt arbeid

4.1.2 Årstall

2022

4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?

Faglært

4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

"Det var hele borettslaget som fikk pusset opp fasadene og balkongene, stor entreprenør var innleid... ellers var det visst rundt 2016-17 eller noe sånt at de på samme måte byttet vinduer og dører på begge sider, altså mot begge balkonger..."

4.1.5 Hvilket firma utførte jobben?

uklart

4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?

Nei, men borettslaget har dokumentasjon.

Kjeller

5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

6 Har leiligheten kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?

Nei.

8 Er det utført arbeid med drenering?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Elektrisitet

9 Har det vært feil på det elektriske anlegget?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Rør

12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Ventilasjon og oppvarming

15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Skjevheter og sprekker

17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Sopp og skadedyr

19 Har det vært skadedyr i leiligheten?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

20 Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

22 Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Planer og godkjenninger

28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

30 Er sameiet eller borettslaget involvert i konflikter av noe slag?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Andre opplysninger

32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

Nei, ikke som jeg kjenner til.

Se vedlagt egenerklæring for mer info.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 2:

INNVENDIG

Overflater

Vurdering av avvik:

• Det er registrert bom (hulrom) under fliser på flislagte gulv.
• Dette kan skyldes dårlig limdekning eller at flisene har løsnet av andre årsaker.

Konsekvens/tiltak

• Fliser med bom kan løsne og få skader.
• Det anbefales å vurdere utskifting av flislagte overflater.
• Dersom tiltak ikke utføres kan det oppstå sprekker i fliser, løse fliser og skader på fuger.

Etasjeskille/gulv mot grunn

Vurdering av avvik:

• Det er målt høydeforskjeller på ca. 15 mm i stue og kjøkken.
• Tilstandsgrad 2 er gitt på bakgrunn av standardens krav til måleavvik.

Konsekvens/tiltak

• For å oppnå TG0/TG1 må høydeforskjellene rettes opp.
• Dette vil normalt ikke være økonomisk rasjonelt som enkeltstående tiltak, men kan vurderes ved fremtidig renovering.
• Det kan være behov for oppretting ved legging av nye gulv.

TEKNISKE INSTALLASJONER

Vannledninger

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger av kobber.

Konsekvens/tiltak

• Tidspunkt for utskiftning nærmer seg.
• Det er ikke behov for umiddelbare tiltak så lenge anlegget fungerer.
• Ved oppgradering av våtrom vil det være naturlig å skifte rørene.

Avløpsrør

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger av plast.

Konsekvens/tiltak

• Tidspunkt for utskiftning nærmer seg.
• Det er ikke behov for umiddelbare tiltak så lenge anlegget fungerer.
• Ved oppgradering av våtrom vil det være naturlig å skifte avløpsrørene.

VÅTROM

Tilliggende konstruksjoner våtrom (Bad)

Vurdering av avvik:

• Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.

Konsekvens/tiltak

• Rommet må bygges opp med sluk og membran.
• Det er ikke membran i våtsoner.
• Dersom tiltak ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling.

TG 3:

VÅTROM

Bad/vaskerom

Vurdering av avvik:

• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
• Rommet har i hovedsak teknisk standard fra byggeår (1984).
• Membran kan ikke verifiseres, og eksisterende løsning tilfredsstiller ikke dagens krav.

Konsekvens/tiltak

• Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger.
• Tettesjikt, sluk og røropplegg bør oppgraderes og dokumenteres.
• Manglende oppgradering medfører høy risiko for fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
• 
  

Bad

Vurdering av avvik:

• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
• Det er ikke sluk i gulvet.
• Det er ikke benyttet membran på gulv eller i våtsoner.
• Rommet var opprinnelig et toalettrom hvor det senere er montert dusjkabinett uten fuktsikring av konstruksjonene.

Konsekvens/tiltak

• Våtrommet må totalrenoveres.
• Alle forhold knyttet til tettesjikt, våtsone og sluk må dokumenteres.
• Manglende oppgradering innebærer høy risiko for lekkasjer og fuktskader på omkringliggende konstruksjoner.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET (HMS)

Balkongrekkverk

Vurdering av avvik:

• Rekkverket på balkong eller terrasse er lavere enn dagens forskriftskrav.

Konsekvens/tiltak

• Det er ikke krav om utbedring til dagens forskriftskrav, men forholdet bør være kjent for ny eier.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

UTVENDIG

Bindingsverk, isolert med mineralull, utvendig kledd med liggende beiset/malt kledning på ikke børende vegger bærekonstrukjsoner av støpt betong. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Ser ut til å være av nyere dato - ikke produksjonsdato i karmlister. Bygningen har malte balkongdører og brann- og lydklassifisert entrédør. Balkonger utenfor stue og kjøkken med gulv av betong, belagt med akryl-belegg. Rekkverk av lav blomsterkasse på stuesiden.

INNVENDIG

Parkett og flis på gulv, malteplater og malt strie på vagger malt betong i himlinger. Etasjeskiller er av betongelementer. Det er kontrollmålt på stue og kjøkken og oppdaget høydeforskjeller på ca. 15mm (målt gjennom hele rommet) på begge rom.

Denne tomten er eiet.

17790,00 kvm.

Følgende ferdiagttester foreligger i saksinnsyn hos Plan og bygg:

Ferdigattest for oppføring av boligblokk - Grindbakken 2-4 (datert 18.09.1985)

Ferdigattest for ventilasjonsanlegg - Grindbakken 2-4 (datert 31.07.1985)

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Boligen har kun elektrisk oppvarming.

Energikarakter: E - Rød

Energiforbruk foregående år var 5 669 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring,ev.eiendomskatt og innvendig vedlikehold. Dersom internet/kabel-tv ikke er inkludert i felleskostnader påløper kostnader for det i tillegg.

-Innvendige vannledninger er av kobber.

Det er avløpsrør av plast.

- Naturlig ventilasjon kombinert med avtrekk fra bad og kjøkken.

Det er synlig at forsert avtrekk til luftepipe er etablert i senere tid, det kan være at borettslaget har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk, dersom det er slike regler i dette borettslaget kan man få krav om å fjerne dette. Elektrisk anlegg fra byggeår. Automatsikringer.

Prisantydning kr 7 190 000,-

Andel fellesgjeld kr 571 761,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

260,00,- (Pantattest kjøper)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

8 406,00,- ((Avklaring av forkjøpsretten (OBOS))

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 7 781 467,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 571 761,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 5 914,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Varmtvann, bredbånd, nedbetaling fellesgjeld, kommunale
avgifter, felles byggforsikring, forretningsførsel, diverse honorarer, trappevask, generell drift og vedlikehold m.m.

Fellesgjelden ble refinansiert i OBOS-banken i slutten av 2025, og har avdragsfrihet fram til juni 2026. Etter den avdragsfrie perioden er over betales lånet tilbake over 25 år. Dersom rentenivået ikke endres og økonomien i borettslaget er stabil, vil det sannsynligvis medføre økning med ca. 20% på felleskostnadene fra og med juni 2026.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Andel fellesgjeld er kr. 571 761,- pr. 28.05.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 7 402,- pr. 31.12.2025.

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge

Lånenr.: 60308131389

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 4,70%

Restsaldo 60 417 413,02

Innfrielsesdato: 30.06.2051

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 4

IN-avtale: Nei

Restsaldo: 571 761,23

Kapitalkostnader: 6 719,14

IN-avtale: Ne

Avdragsfrihet til og med september 2026.

Avdragsfrihet opphører i september 2026 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Nærmere informasjon fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån».

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

SIKRINGSORDNING

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

IN-ORDNING:

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

FORMUESVERDI

Primær formuesverdi kr. 1 891 201,00.

Sekundær formuesverdi kr. 7 564 805,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

EIENDOMSKATT:

Enkelte leiligheter er ilagt eiendomsskatt. Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.

Oslo kommune har vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatten utgjør fra 2,8 promille av beregningsgrunnlaget. Beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundær bolig. Link til Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og avgift/eiendomsskatt. Eiendomsskatten vil kunne variere fra år til år.

Måltrostskogen Borettslag, Orgnr: 950 441 917

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Generell informasjon om borettslaget:

Måltrostskogen Borettslag er et veletablert borettslag tilknyttet OBOS, oppført på midten av 1980-tallet. Borettslaget består av i alt 106 leiligheter. Styret opplyser at borettslaget benytter Vibbo aktivt til informasjon om drift, økonomi og planer fremover. Borettslaget har egen parkeringsplass til alle leiligheter, i tillegg til et større antall gjesteparkeringsplasser. Det er også tilrettelagt for lading av elbil i garasjeanlegget.

Økonomisk status og styring

Styret økte felleskostnadene med 15% fra og med mai 2025 grunnet mange mindre vedlikeholdsoppgaver (VVS, elektro, brannvern), høyere forbruk av strøm med en noe høyere strømpris enn forventet, og en vesentlig økning av forsikringspremien fra Gjensidige. Etter refinansiering av lån i slutten av 2025, samt reduserte kostnader fra en rekke tiltak (herunder spesielt vannmåler, se eget punkt), planlegger ikke styret å øke felleskostnadene i løpet av 2026. Merk at dette innebærer at årsmøtet ikke fatter vedtak om investeringer som betinger økning av felleskostnadene. Borettslagets nåværende lån er avdragsfritt frem til desember 2026, og styret vil derfor vurdere nivået på felleskostnadene i slutten av 2026 for å sikre at vi har økonomi til å håndtere avdragene når de påløper i 2027 og fremover. Styret gjennomgår jevnlig hvorvidt faste kostnader kan reduseres, og i slutten av 2025 og begynnelsen av 2026 redusert vi våre faste kostnader gjennom bytte av forsikringsleverandør (fra Gjensidige til Tryg) og bytte av vaktmester (se eget punkt nedenfor). Borettslaget holder til enhver tid en kontantreserve for å sikre at vi klarer å håndtere større uforutsette hendelser som må håndteres umiddelbart, for eksempel vannlekkasjer. For øvrig setter styret felleskostnadene på et nivå som dekker løpende utgifter og sikrer forsvarlig drift av borettslaget, uten at vi bygger opp en sparekonto som vi ikke vet om/når kan benyttes. Dersom større vedlikeholds- eller investeringer er nødvendig, og blir bestemt av borettslaget gjennom årsmøte eller ekstraordinære generalforsamlinger, vil disse arbeidene dekkes gjennom opptak av nye lån.

Styrets sammesetning

Et styremedlem flyttet fra borettslaget høsten 2025, og valgte samtidig å tre ut av styret. Dette styremedlemmets ansvarsområder ble da fordelt blant styrets gjenværende fem medlemmer, og styret vurderer at arbeidsfordelingen og -belastningen har fungert bra gjennom resten av 2025 og inn i 2026. Styret vurderer selv at fem styremedlemmer er tilstrekkelig for arbeidsoppgavene i vårt borettslag, og vil foreslå for generalforsamlingen våren 2026 at vi fortsetter med dette antallet.

Grøntområder

Vi har kommet godt videre med grønt-arealene både i AØV og GB. Det har blitt luket og sådd og busker har blitt kastet osv. Her gjenstår det fortsatt arbeid som vi skal ta fatt på til våren/sommeren. Vi hadde godt fremmøte i grøntutvalget i fjor ( tusen takk til alle) og mange av de samme stiller i 2026 også.

Vår- og høstdugnad

Tradisjonen tro ble det avholdt dugnad ila året både i mai og i slutten av september.

Det var best oppslutning på vår-dugnaden hvor det ble ryddet og luket og feid og plantet blomster til 17 mai. Vårdugnaden ble avsluttet med grilling av pølser og samling på nedre tun. En hyggelig greie hvor vi beboere får tatt oss en prat. Høstdugnaden besto først og fremst i rydding og felling av trær og containerne ble fort stapp fulle. Det gjenstår litt mer rydding etter fellingen, men dette blir tatt i løpet av dugnadene i 2026.

Vedlikehold, mindre utbedringer og tilsyn

Vannmåler og VVS-arbeid

På GF i fjor ble det vedtatt at styret kunne ta opp lån til å installere vannmålere til hele borettslaget. Rørlegger Sentralen ble hyret inn og i juni 2025 var hele installeringen ferdig. Noe blikkenslagerarbeid ble ferdigstilt etter sommerferien. Nå betaler borettslaget bare for det vannet som reelt blir brukt. I tillegg betaler vi avgift for selve målerne. Dette har resultert i en betydelig besparelse for borettslagets driftsutgifter.

Varmekabler i trapper og gangveier

Det er varmekabler under asfalterte gangsoner og trapper i borettslaget. Varmekablene i gangsonene i Grindbakken er gamle og modne for utskifting. M-tek utbedret sist høst mange steder og kom med en rapport som anbefalte utskifting av alle varmekablene. Det oppstår stadig feil også etter reparert og det gis ikke garanti på reparasjoner. Styret har bedt om tilbud på utbedring av varmekablene fra flere firmaer. Planen er at jobben med utbedring skal gjøres i løpet av sommeren. I gangveien til garasjen under Arnulf Øverlands vei 11 ble termostaten byttet. Termosten ble justert i vinter. Varmekablene der er 7 år gamle og skal ikke byttes. Styringen av varmekablene i trappen Arnulf Øverlands vei er holdt under oppsyn i vinter og det er gjort justeringer på termostaten. Etter dette har varmekablene med noen få unntak fungert bra i dette området.

Vaktmester

Gjennom 2025 hadde styret kontinuerlig dialog med 1HH (daværende vaktmester) for å forbedre kvaliteten på tjenestene levert, da styret generelt sett ikke var fornøyd med hva 1HH leverte. Da styret ikke opplevde at 1HH gjennomførte permanente tiltak som økte kvaliteten, bestemte styret seg for å utforske alternativer som kunne gi oss bedre kvalitet & service for tilsvarende kostnad. Denne prosessen resulterte med at fra og med 1.mars 2026 vil kontrakten 1HH avsluttes, og to nye selskaper overtar: Facilitec vil levere de generelle vaktmestertjenestene, mens Lien Trepleie & Utemiljø vil foreta snøbrøyting/strøing og gressklipping/beskjæring. Kostnaden for de to nye leverandørene er noe lavere sammenlignet med 1HH, og de nye avtalene gir oss mer omfattende service i uteområdene (beskjæring, luking og klipping) målt mot hva 1HH har levert. Pris, omfang av tjenester, og mangelfull kvalitet på det vi fikk levert (spesielt måling/strøing og klipping), var grunnene til at styret valgte å bytte ut 1HH.

Brannvern

Ved starten av 2025 byttet vi samtlige brannslukningsapparater i borettslaget, herunder apparater i oppganger, kjellerganger og garasjene. Årlig oppfølgning av brannvern i borettslaget ble gjennomført av Norsk Brannvern (ekstern leverandør) gjennom flere dager i desember 2025 for å sikre at flest mulige andeler fikk besøk; 100 av 106 andeler (94%) ble besøkt, noe som er vesentlig høyere enn tidligere år. Men, som tidligere år observerte Norsk Brannvern at det sto gjenstander i oppgangene som kan medføre begrenset fremkommelighet i en nødsituasjon, og at ikke alle leilighetene hadde tilstrekkelig antall sertifiserte og fungerende røykvarslere. Brannvern er vårt felles ansvar, og styret ber derfor alle beboere om å bidra til etterlevelse av disse to punktene. I løpet av 2026 planlegger styret å installere lys og/eller skilt som gir bedre oversikt over rømningsveier i en nødsituasjon, og vi vil også utforske hvorvidt brannsikkerheten kan økes ved å installere brannstiger/tau på noen deler av blokkene.

Ladeanlegg for elbiler

Gjennom 2025 har ladeanlegget fungert relativt stabilt, men det har vært tilfeller av nedetid grunnet bytte av slitedeler i felles infrastruktur. Styret vil i begynnelsen av 2026 vurdere tiltak som øker stabiliteten i anlegget, herunder spesielt periodiske gjennomganger av servicepartner for å avdekke & korrigere feil før de oppstår.

Dekklager

På grunn av innbruddet i dekklager på sensommeren, vurderer styret å avvikle dette. Det er ikke mange sett med dekk der nå og vi vurderer alternativ bruk. Et innspill til ny bruk av dette området er sykkelparkering. Dette fordi det er veldig mangel på parkering for sykler i GB2-4. De har for få plasser. Skyvedører og hvordan de låses må oppgraderes i så fall. Dette letter også bruk av elsykkel da en slipper trapper.

Nøkler

For en tid tilbake ble det i all hast byttet lås-sylindre i inngang AØ1 og kjellerdør AØ5S på grunn av nøkler på avveie som gjorde at beboere ble utrygge. Siden dette ble ønsket gjort hurtig den gangen, ble det ikke tid til å bestille opp sylindre for vårt faste sikkerhetssystem. På tampen av 2025 ble det satt i gang prosessen med utskifting av de aktuelle låssylindrene. Etter en del eposter frem og tilbake for å få riktig sylindre med riktig ny koding for nøkkel som er på avveie så skal dette være ferdig installert innen starten av mars 2026.

Lys

Det ble ikke gjort store endringer eller utskiftninger av lysarmatur i 2025, men planer fremover for 2026 er utskifting til Led-armatur i de to gatelysene på innkjøringen til AØ1 da den ene har gått og den andre er knust. De er borettslagets eiendom.Det vil også fremover bli tatt en vurdering på utskifting til led-lys i alle oppganger der noe av armaturer har innebygd batteri så de fortsatt lyser ved brann/strømbrudd. Alle armatur som byttes til led vi fortrinnsvis være av en varm/varmhvit type med så god fargegjengivelse som mulig sett i forhold til kostnad.

ØVRIG INFO:

Er det planlagt noen rehabiliteringer/vedlikeholdsprosjekter eller annet som vil gi økte felleskostnader fellesgjeld?

Svar fra styret per mail 05.06.2026 : Vi har ingen umiddelbare planer. Men borettslaget er over 40 år slik at på sikt må nok noe utbedres/ repareres.

Hva er det som blev gjort av vedlikehold 2025?

Svar fra styret per mail 05.06.2026: Vi har fått etablert vannmålere i fjor til borettslaget slik at vi har fått helt andre og hyggeligere kommunale avgifter. Det er dette jeg vet pr i dag og vet dette kostet kr 400.000,- i fjor.

Så har vi hatt en taklekkasje som har kostet borettslaget en del. ( dårlig rensing av sluk).

Lån:

Styreleder opplyser om:

Jeg kan opplyse at vi har hatt avdragsfritt felles lån til nå og i desember skal vi starte nedbetaling.

I dette tilfelle blir det en husleieøkning på kr 1200 fom desember 2026 som er selve avdraget.

Dersom renten fortsetter å stige vil dette også påvirke felleskostnadene.

Forkjøpsrett

-Intern i borettslaget

-OBOS Medlemmer

Det foreligger forkjøpsrett i borettslaget.Det er utlyst pararellavklaring av forkjøpsrett for medlemmer av borettslaget/ boligbyggelaget. Meldefrist for medlemmene er 12.06.2026. Fristen for OBOS til å gjøre gjeldende er 5 hverdager fra OBOS mottar skriftlig melding om at bud er akseptert, så sant vilkårene i borettslagsloven §4‑15 er oppfylt.

Styregodkjennelse

Styregodkjenning: Ja

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4‑5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet. Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Innmelding i OBOS

Innmelding i OBOS kr 500,

ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenr. 3835809.

Resultat 2025;

Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd, kr. - 587 777,- og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler pr.31.12.2025:

Borettslagets disponible midler, kr. 570 281,- (omløpsmidler

fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet.

De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/ årsmøtet/generalforsamling.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler.Dokumentene ligger vedlagt.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger iht. reguleringsplankart fra Oslo kommune datert 03.04.2026 med tilhørende bestemmelser i reguleringsplan S-2545, vedtatt 30.11.1982.

S-5120: Detaljregulering for Byveien ved Bogstad badeplass

Sakstype: Detaljregulering

Vedtaksdato 27.05.2021

Vedtatt/behandlet av: Bystyret, egengodkjenning

V301182N2: Forslag til bebyggelsesplan,felt L1 og M,Jerpefaret.

Sakstype: Oppfølgingsplan

Vedtaksdato: 30.11.1982

Vedtatt av:Byplansjefen

S-2347: Reguleringsplan for samlevei i utbyggingsområdene i Voksen skog, Jerpefaret og Skogen (Holmekollen)

Sakstype:Eldre reguleringsplan

Vedtaksdato: 18.09.1978

Vedtatt av: Miljøverndepartementet

V161078: Endret reguleringsplan for del av vei 3051 (samlevei til ut- byggingsområdene i Holmenkollen)

Sakstype: Oppfølgingsplan

Vedtaksdato: 16.10.1978

Vedtatt av: Byplansjefen

S-2401: Reguleringsplan med rguleringsbestemmelser for utbyggingsområdene Voksen Skog, Senterområde, Skogen, samt turveiene - gnr.13, Bnr. 36, gnr. 27,bnr. 50 m.fl. og gnr. 33, bnr. 4 m.fl. (del av Holmenkollen).

Sakstype: Eldre reguleringsplan

Vedtaksdato: 10.07.1979

Vedtatt av: Miljøverndepartementet

Området omfattes også av kommunedelplan KDP-17 for indre Oslo. Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Kommuneplanen legger til rette for utvikling og fortetting i indre by og rundt sentrale knutepunkter. Dette kan medføre endringer i nærområdet over tid og får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnummer 202509371 :Jerpefaret 25 D - oppføring av enebolig og garasje

Saksnummer 202509370: Jerpefaret 25 C - oppføring av enebolig og garasje

Saksnummer 202600132: Ved Lillevannsveien 66 - oppføring av basestasjon for mobil telekommunikasjon

Saksnummer 202513503: Jerpefaret 15 B - tilbygg - Klage mottatt 2025/04108

Pågående plansaker i området:

Saksnummer 201710678 : Saken gjelder Byveien ved Bogstad badeplass - Detaljregulering - Utvidelse av kapasitet i vannforsyningssystem - S-5120. Vann- og avløpsetaten foreslår å omregulere et areal øst for Bogstad badeplass fra: Landbruks-, natur- og friluftsformål - kombinert bebyggelse og anlegg, skogbruk til: Bebyggelse og anlegg - Vannforsyningsanlegg i vertikalnivå 2 (på terreng). I vertikalnivå 1 (under terreng) foreslås regulert Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Vannforsyningsnett. I tillegg forslås hensynssoner vedrørende sikkerhet og bestemmelsesområder vedrørende rigg- og anleggsgjennomføring. Planens målsetting er å forbedre vannforsyningssystemet. Planen innebærer etablering av ny fjelltunnel og portal ved tunnelpåhugget. Plan- og

bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Saksnummer 202451336 : Saken gjelder Ankerveien 123, Himstadjordet - utarbeidelse av planforslag. Vann- og avløpsetaten foreslår å omregulere deler av Himstadjordet (Ankerveien 123), fra spesialområde kommunalteknisk virksomhet til friområde. Friområdet skal fungere som erstatningsareal for areal som har gått tapt i forbindelse med byggingen av vannbehandlingsanlegg på Huseby. Plan- og bygningsetaten anbefaler en endring av arealene til friområde.

Saksnummer 202218591: Detaljreguleringsplan for Liaskogen (S-4102). Plan- og bygningsetaten (PBE) foreslår å omregulere boligområdet Liaskogen, som er en del av Voksenlia i bydel Vestre Aker. Gjeldende reguleringsplan fra 2004 (S-4102) skulle sikre områdets grønne preg og byens karakteristiske grønne ramme ved videre fortetting. Denne planen har ikke hatt gode nok reguleringsbestemmelser for ivaretakelse av landskap og vegetasjon. Planforslaget sikrer dette på en bedre måte, blant annet ved nye rammer for boligbebyggelsen, noe redusert

utnyttelse og høyder, bruk av byggegrenser, hensynssoner for grønnstruktur og kulturmiljø, og ved at nedre del av to eiendommer reguleres til naturområde. Planforslaget er utarbeidet av PBE i samråd med Bymiljøetaten (BYM) og

Byantikvaren (BYA).

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med gjeldende reguleringsforhold og pågående planprosesser i området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Linke til Oslo kommune saksinnsyn:

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 51354, tgl. 15.10.1984 - Obligasjon

Beløp: 25 775 400
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778

Dnr. 1229249, tgl. 13.10.2025 - Pantedokument

Beløp: 61 000 000
Panthaver: NORDEA BANK ABP, FILIAL I NORGE
Orgnr: 920 058 817

Dnr. 38994, tgl. 12.12.1983 - Best. om vann/kloakkledn.

Bestemmelse om garasje/parkering
Med flere bestemmelser

Dnr. 14985, tgl. 17.03.1994 - Målebrev

Målebrev

Dnr. 18957, tgl. 04.07.1983 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Det er ikke boplikt i dette området.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud. Boligen vil ikke bli ytterligere vasket til overtagelsen.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Grindbakken 4.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 33, bnr. 2314, andelsnr. 96 i Måltrostskogen Borettslag i Oslo.

Andelsnummmer: 96.

Vårt oppdragsnummer er 202260180.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Det er avtalt fastprovisjon vederlag tilsvarende kr.40 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 19 900,‑, oppgjørshonorar kr 8 950,‑,Kontroll hjemmel heftelser kr. 3 000,-, visning/overtagelse 3 900,‑pr stk, utleggsgebyr kr. 4 900,-. Markedsføringspakke inkl EM Standard, Stor Annonse på Finn og Ukens bolig, satt til kr.23.900,‑. Meglerforetaket har krav på å få dekket utlegg.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdragsansvarlig

Partner/Eiendomsmeglerfullmektig

Fredrik Markeland

Telefon: 91 24 60 82

Mail: fm@eiendomsmeglerne.no

Ansvarlig megler er Liv Else Mikkelsen / +47 94 80 01 30 / liv@eiendomsmeglerne.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Askekroken 11, 0277 OSLO. Org. nr. 932862484.