Totalt bruksareal: 84,0 m²

• BRA-i: 79,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 25,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Søndre Smestad 7 utgjør en trivelig halvpart av tomannsbolig i et av Rælingens barnevennlige og rolige nabolag. Her vokser barna opp med skog, mark og gode lekemuligheter rett utenfor døren. Her bor man komfortabelt med alt det praktiske er enkelt tilgjengelig.

Smestad er et etablert og trygt boligområde der naboene kjenner hverandre, og der barn kan ferdes fritt. Barnehage er få minutters gange unna, barneskolen ligger i nabolaget, og ungdomsskole og videregående er lett tilgjengelig med sykkel eller buss. For de voksne er det kort vei til dagligvarehandel, treningssenter og Lillestrøm sentrum,og med gode bussforbindelser er Oslo godt innen rekkevidde.

Boligen selv byr på en praktisk og gjennomtenkt planløsning over to etasjer, med god plass til hele familien. Stuen er lys og innbydende med peisovn og direkte utgang til terrassen, og det er tre soverom i øverste etasje. Utendørs er det hage, terrasse og carport – alt som trengs for et aktivt familieliv.

Søndre Smestad 7 ligger i Fjerdingby i Rælingen kommune – et trygt og barnevennlig område med godt etablert nabolag.
Smedhagen er et boligområde på Søndre Smedstad i Rælingen kommune. Området har landlige omgivelser og består av villabebyggelse og småhus nær skog- og landbruksarealer. Det er et trygt sted med hyggelige felles frisoner. Det er busstopp og bensinstasjon på Hektnersletta (RV 120). Det er ny barnehage på Hektneråsen, som åpnet i 2011, i tillegg til barnehage og barneskole på Smestad. Skolen sto ferdig i 2010. Det er ungdomsskole, videregående skole, forretninger og kommunesenter på Fjerdingby, ca. 3 km fra Smestad. Det er nyere gang- og sykkelvei fra området til bl.a. Fjerdingby. Det er ski-/turterreng og bade-/fiskevann i Østmarka, populær badeplass ved Myrdammen samt båt- og fiskemuligheter i Nitelva. Aktivt idrettslag i Rælingen med idrettsanlegg, nyere idrettshall, lysløype, alpinbakke og svømmehall ved Marikollen. Det er ca. 7 km til Lillestrøm, ca. 27 km til Oslo sentrum og ca. 40 km til Gardermoen.

1. etasje – ca. 40 m² BRA-i

• Entré med innebygd løsning og tilgang til lukket varmeskap
• Toalettrom med flislagt gulv, gulvvarme, servant og WC
• Åpen stue/kjøkkenløsning med parkett – god takhøyde ca. 2,49 m
• Steinbelagt uteplass/terrasse fra stuen, ca. 14 m², med manuell markise og veggbelysning
• Terrasse ved inngang, ca. 10,5 m² i trekonstruksjon
• Utvendig bod, ca. 5 m² (BRA-e)
• Carport, ca. 17 m², med elbil-lader (medfølger kun etter avtale).

2. etasje – ca. 39 m² BRA-i

• Hall med trapp
• Bad med flislagt gulv og vegger, dusj, servant, toalett og opplegg for vaskemaskin
• Soverom 1
• Soverom 2
• Soverom 3

Innvendig

Boligen fremstår i all hovedsak hel og pen med parkett i stue, malte vegger og himlinger. Alle innvendige dører er nylig renovert og malt i 2026. Kjøkkenet har i 2026 fått nye fronter, tre nye skap og ny kjøkkenkran (egenarbeid). Benkeplaten er i laminat og kjøkkenet er utstyrt med kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp.

Boligen har peisovn i stuen og gjennomgående stålpipe. Innvendig tretrapp i lakkert utførelse.

Utvendig

Fasaden er kledd med stående bordkledning. Taket ble i 2025 rehabilitert i regi av sameiet. Vinduer er malte trevinduer med 3-lags glass, og det er utvendige markiser i 2. etasje med manuell styring. Grunnmur av leca/betong med støpt såle.

Tekniske installasjoner

Innvendige vann- og avløpsrør er av kobber/plast og plast, lagt i rør-i-rør system. Utvendige stikkledninger er fra 2010. Varmtvannstank på ca. 200 liter plassert på bad. Boligen har naturlig ventilasjon i oppholdsrom og mekanisk avtrekk fra bad og WC. Sikringsskap med automatsikringer i entré.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Eiendomsmglerne-skilt ved fellesvisning.

I carport samt oppstillingsplass på egen tomt.
Det er tilrettelagt for el.bil lader, denne kan følge med etter avtale.

Det er gjesteparkering i sameiet.

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

- Selger har eiet boligen siden 2013, og bodd i den i eiertiden.

-Det er utført arbeid av ufaglært på våtrom i 2026. Det ble byttet dusjdører og blandebatteri på badet.
-Det ble byttet tak i 2025 i regi av sameiet. Dette ble utført av faglærte, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

-Fasaden ble malt i 2018. Arbeidet ble utført av ufaglærte.

-Det er utført arbeid på elektrisk anlegg i 2023. Det ble utført av faglærte og det finnes dokumentasjon. Arbeidet gjaldt installasjon av el-billader. Dette ble utført av Real elektro As, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:
TG 0: Ingen registrert
TG 1: Forekommer (normal slitasje, ikke spesifisert i detalj i rapporten)
TG 2: Flere bygningsdeler
TG 3: Ingen registrert
TG IU: Enkelte bygningsdeler (begrenset tilgang / ikke undersøkt)

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

• Ingen forhold er registrert med TG3
  
  

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

• Nedløp og beslag (alder/slitasje)
• Veggkonstruksjon (værslitasje og manglende musesperre)
• Vinduer (noe treg funksjon / avvik)
• Dører (værslitasje utvendig)
• Balkonger/terrasser (skjevheter, manglende beslag, fuktutslag)
• Etasjeskiller (målt skjevhet)
• Bad:
• Overflater vegger/himling (slitasje, fuger)
• Gulv (bom i fliser, avvik i fall)
• Sluk/membran (alder og manglende dokumentasjon)
• Sanitærutstyr (riss/krakkelering)
• Toalettrom (sprekker i flis/fuge, servant)
• Ventilasjon (ukjent plassering av motor)
• Varmtvannstank (ikke iht. dagens el-krav)
• Tekniske installasjoner generelt (alder/manglende dokumentasjon)
• Grunnmur (sprekker og fuktpåvirkning)
• Terrengforhold (fall mot grunnmur / vannansamling)
  
  

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

• Takkonstruksjon/loft (begrenset inspeksjon pga. lagrede gjenstander)
• Taktekking (kun observert fra bakkenivå)
  
• Skjulte konstruksjoner generelt (naturlig begrensning i rapporten)
  
  

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

• Arealmåling er utført iht. Norsk Standard (NS 3940:2023) ved bruk av 3D-skanner
• Mindre avvik kan forekomme grunnet konstruksjoner, veggtykkelser og måleforhold
• Arealet er basert på tilgjengelige og målbare deler av boligen på befaringstidspunktet

Enebolig - Byggeår: 2010

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.

Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er

observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det har

ikke vært sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller

observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under

befaringen, kan det likevel foreligge skader som kun en nærmere

undersøkelse på taket vil kunne avdekke. Vær oppmerksom på

denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en

fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Det er opplyst at det er lagt ny tekking på hovedtaket i regi av laget

2025. Dette gjelder ikke carport og ved inngangsparti.

- Nylig sanert tak med fjerning av mose 2026.

Vurdering av nedløp og beslag er foretatt fra bakkeplan.

Nylig utbedret bortledning fra nedløp 2026.

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.

Fasade/kledning har stående bordkledning.

Takkonstruksjon i tre. Vindskier og gesimser i malt tre.

Loft over carport. Det var lagrede gjenstander her, noe som

medførte at full kontroll ikke var mulig.

Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. utvendige

markiser i 2 etasje med manuell styring.

Inngangsdør med glassfelt.

Balkongdør med glass. Nylig utbedret lås og hendel her 2026.

Hvitmalt tredør til bod. Nylig skiftet lås da døren ikke gikk å stenge

(2026).

Terrasse ved inngang cirka 10,5 m2. Bygget i trekonstruksjoner.

Terrasse / uteplass, steinbelagt adkomst fra stuen. Cirka 14 m².

Manuell markise og belysning på vegg.

Denne tomten er eiet.

15676,00 kvm.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 11.06.2020. Midlertidig brukstillatelse gjelder for oppføring av tomannsbolig.

Følgende ble anmerket for at ferdigattest skulle kunne utstedes:
Det vil bli laget en egen tilsynsrapport fra tilsyn gjennomført den 11.06.2010. I rapporten blir det bla. tatt inn en del mangler som ikke var påført som gjenstående arbeider i anmodningen.

Monterte vedovn i stua kan ikke tas i bruk før det foreligger dokumentasjon som viser

at ovn og stålpipe er utført i henhold til gjeldende lover og forskrifter.
Planlagt dato for anmodning om ferdigattest: 30.06.2010.

Det foreligger ingen begrensninger om utleie av seksjonen, herunder utleie av uselvstendige rom (hybel) med unntak av de begrensninger som evt. følger av sameiets vedtekter og av eierseksjonsloven. Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Boligen er oppvarmet med peisovn, elektrisk fyring. Varmekabler på bad, toalettrom og entré.

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 35 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Prisantydning kr 4 990 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

130 300,00,- (Dokumentavgift)

260,00,- (Pantattest kjøper)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

5 363 823,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 2 913,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Felleskostnader: 957,-
Bredbånd/fiber: 442,-
Stipulerte avdrag: 222,-
Stipulerte rentekostnader: 1292,-
Totalt 2913,-.

Felleskostnadene inkluderer: nedbetaling av lån, internett (GlobalConnect fiber), snømåking og gressklipping av fellesområder.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kr. 14 657,- for 2025.

Kommunale gebyrer for 2025:

Avløp: 5146,32,-

Feiing: 595,00,-
Renovasjon: 3818,13.-
Vann: 5097,60,-
Totalt: 14 657,05,-

Prognose for inneværende år: 15 328,45,- Det tas forbehold om evt. avvik i kommunale gebyrer, og det er tatt utgangspunkt i informasjon fra kommunen.

Andel fellesgjeld er kr. 222 273,- pr. 28.04.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

9 228 552,- pr. 28.04.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 8 213,- pr. 28.04.2026.

Lånenummer:

Lånegiver: BOLIGBANKEN ASA

Annuitetslå

Rentesats pr. 30.04.26 - 7,05% % p.a.

Saldo pr 30.04.26 kr. 9 228 552

Andel av saldo: 222 273

Løpetid: 03.07.24 - 31.12.54

Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Primær formuesverdi kr. 0,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret .

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Smedhagen Sameie, Orgnr: 994 808 540

Forretningsfører: BORI BBL

Sameiet består av 40 seksjoner, og er et veldrevet sameie. Det er et koselig og barnevennlig område.

Det er ikke forkjøpsrett eller styregodkjenning.

Eiendommen er forsikret i Fremtind Forsikring AS med polisenr. 20906832).

Sameieregler for Smedhagen Sameie

• Sameierne plikter å følge bestemmelsene i sameiereglene og er ansvarlig for at de overholdes av eierseksjonene og de som gis adgang til seksjonene og fellesarealene. Sameierne plikter å ta tilbørlig hensyn til hverandre slik at det gode bomiljøet opprettholdes. Styret har plikt til skriftlig å behandle innmeldte overtredelser av bestemmelsene.
• Det må ikke forekomme bruk av motor på tomgang eller annen bruk av motorvogn som volder unødig støy eller unødig utslipp av røyk eller gass på området.
• Parkeringsplassene er kun for motoriserte kjøretøy, med gyldige kjennetegn, som disponeres av sameiets medlemmer, og til kortidsparkeringer av besøkende til sameiet.
  
• Den enkelte sameier er ansvarlig for orden rundt egen seksjon og på fellesarealene. Avfall skal kastes i søppelkasser og søppel skal ikke settes på utsiden av kassene.
• Den enkelte sameier oppfordres til å strø ved behov rundt seksjonen, samt vise ansvar for trappen, område ved postkassestativ og søppelkasser.
• Brannvernforskrifter må overholdes.
• Gjerder kan benyttes som grenseskille i stedet for hekk. Gjerder/rekkverk/levegger beises/males i eierseksjonens sekundærfarge unntatt vannbrett/reisverk som tillates oljet/beiset/malt. Gjerder/rekkverk skal ha en maks høyde på 110 cm fra bakke/terassenivå.
• Platting på boligens fram og bakside tillates oppført etter søknad til styret.
• Levegger utover 180cm målt fra terasse/bakkenivå og 3,5 meter lang forutsetter godkjenning fra nabo, styret og kommunen.
• Felling av trær på fellesområde er ikke tillatt uten godkjennelse fra styret.
• Ved brudd på sameiereglene skal den berørte beboer ta dette opp med angjeldende. I alvorlige tilfeller, eller ved gjentatte brudd på reglene, kan skriftlig klage sendes til styret for behandling.
• Sameiet kan søke regress hos skadevolder dersom en skade skyldes hærverk, uaktsomhet eller lignende.
• Lek på parkeringsplassene og andres bruksområder er ikke tillatt.
• Hunder skal holdes i bånd. Husdyr skal være identitetsmerket og eierne oppfordres til å påse at husdyrene ikke forurenser sandkasser o.l.
• For oppsett av parabol må det søkes til styret.
• Styret ønsker at farten senkes og holdes under 20 km/t ved kjøring på sameiets område.

Klatring på postkassestativ og søppelkasser er ikke tillatt pga mulig fare.

VEDTEKTER for SMEDHAGEN SAMEIE

Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31.

§ 1. EIENDOMMEN -FORMÅL

Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr. 96 bnr. 117 i Rælingen kommune med påstående bygninger.

Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og forvaltning av eiendommen med fellesanlegg av enhver art.

§ 2. ORGANISERING AV SAMEIET

Sameiet består av 40 eierseksjoner. Til hver eierseksjon er det knyttet enerett til bruk av en bruksenhet. Sameiebrøkene bygger på eierseksjonens areal (BRA).

§ 3. RETTSLIG RÅDERETT

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin eierseksjon. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr. eierseksjonsloven § 25.

§ 4. RETT TIL BRUK
Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin eierseksjon og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.

Eierseksjonen og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formål og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for eierne av de øvrige seksjoner.

Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven § 13 annet ledd.

§ 5. HUSORDENSREGLER
Sameiemøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

§ 6. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Fasadeendringer skal godkjennes av styret, og må være i henhold til kommunens reguleringsplan.

Tilbygg, påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av vesentlig betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet på sameiermøtet til avgjørelse.

Endring i forhold til farge på bygning anses som en fasadeendring. Bygningene skal holdes i den fargen som er valgt av sameiermøtet.

§ 7. FELLESKOSTNADER

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte eierseksjon (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken så vidt ikke annet fremgår av dette pkt.

Den enkelte sameier betaler beløp fastsatt av sameiermøte eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Beløpet skal også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre tiltak på sameiets fellesareal.

§ 8. FELLESAREAL

En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

§ 9 VEDLIKEHOLD

Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til eierseksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks.

§ 10 MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder gjeldene vedtekter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven § 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jfr eierseksjonsloven § 27.

§ 11 STYRET

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og fire andre medlemmer og tre varamedlemmer.

Styreleder velges for 2 år.

Styremedlemmer velges for 2 ar dersom annet ikke angis ved valget. Varamedlemmer velges tilsvarende. Ved valg anses den/de med flest stemmer som valgt.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet om ikke fullmakt foreligger.

§ 12 SAMEIERMØTET

Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinert sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhand varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for inn levering av saker som ønskes behandlet.

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 4 eierseksjoner som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal angi de saker som skal behandles på møtet. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle:

· styrets årsberetning

· styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning

· valg av styremedlemmer.

På sameiermøte har hver seksjon en stemme. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

§ 13 FORRETNINGSFØRER

Sameiet skaI ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner § 41.

§ 14 MINDRETALLSVERN

Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§ 15 ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav.

§ 16 GENERELLE PLIKTER

Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet.

For mer informasjon om Smedhagen Sameie, besøk hjemmesiden https://smedhagensameie.blogspot.com/

• Samtlige tak i sameiet er skiftet i løpet av de siste to årene.
  Bakgrunnen var manglende underlagspapp. Dette er nå utbedret på alle tak.
• Det er per i dag ikke planlagt større arbeider eller prosjekter som vil medføre økning i felleskostnader eller andel fellesgjeld.
• Det har vært enkelte utfordringer med snøinntrengning hos noen beboere. Disse forholdene er fulgt opp, og nødvendige utbedringer vil bli gjennomført i løpet av 2026.
• Informasjon om maling av boliger vil bli gitt til beboerne.Dette er noe den enkelte i stor grad kan planlegge selv.
• Gjesteparkering: 2 områder tilgjengelig for gjester, plass til ca. 10 biler på hver plass.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 730130, tgl. 09.09.2008 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 833003, tgl. 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

Dnr. 132857, tgl. 01.01.2024 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Følgende tilbehør medfølger IKKE handelen:
El-billader montert av Real Elektro.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Søndre Smestad 7.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 96, bnr. 159, snr. 4 i Rælingen.

Sameiebrøk: .

Vårt oppdragsnummer er 202260046.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 60 000 inkl. mva)

Tilrettelegging: 14 900,00

Visninger/overtakelse: 2 500,00

Oppgjørshonorar: 8 950,00

Markedspakke : 23 900,00

Utleggs- og administrasjonsgebyr: 7 900,00

Meglers vederlag er avtalt til 118 150.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Mikael Ufuk Gøkoglu / +47 91 11 02 51 / mu@eiendomsmeglerne.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Askekroken 11, 0277 OSLO. Org. nr. 932862484.