Totalt bruksareal: 92,0 m²

• BRA-i: 77,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²
• BRA-b: 10,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

TAKSTMANNENS KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE

Arealene er oppmålt etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, basert på NS 3940. For at et areal skal være måleverdig, må rommet ha minimum 1,90 m fri takhøyde og minst 0,60 m bredde, samt gangbart gulv og adkomst via dør eller luke.

Rombenevnelse er fastsatt ut fra rommenes faktiske bruk på befaringstidspunktet. Det er ikke vurdert om rommenes bruk er i samsvar med godkjent bruk etter plan- og bygningsloven. Bruksendring kan være søknadspliktig, og rom for varig opphold må oppfylle krav til blant annet takhøyde, lysforhold og rømningsvei.

Eiendommens markedsverdi kan ikke fastsettes utelukkende basert på oppgitt areal.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e inngår i sameiets fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Lys og gjennomgående leilighet i veldrevet sameie, beliggende i et rolig og etablert boligområde nær marka. Leiligheten ligger i en boligblokk fra 1971 og har en sydvestvendt, innglasset balkong på ca. 10 m² med gode solforhold.

Boligen er jevnlig oppgradert. Nåværende eier overtok i 2018 og har siden utført flere oppussingsarbeider, herunder overflateoppgraderinger av vegger og himlinger, utskifting av dører, nytt parkettgulv på hovedsoverom og innvendig maling av vinduer. Kjøkkenet ble oppgradert med ny innredning i 2025. Baderommet er oppusset av tidligere eier i 2015, og har elektrisk gulvvarme.

Leiligheten har vannbåren varme via radiatorer og et praktisk separat toalettrom. Sameiet er veldrevet med solid økonomi, gjennomførte vedlikeholdstiltak og pågående bergvarmeprosjekt. Det er etablert ladeinfrastruktur for el-bil, og felleskostnadene inkluderer blant annet oppvarming.

Kort vei til kollektivtransport, dagligvare og flotte tur- og rekreasjonsområder.

Lutvannsveien 30 har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på Lutvann/Trosterud i Oslo. Området er kjent for sitt rolige preg, gode bomiljø og umiddelbare nærhet til Østmarkas omfattende tur- og rekreasjonsområder.

Østmarka ligger rett ved eiendommen og byr på et stort nettverk av turstier og lysløyper som benyttes året rundt. Lutvann, som ligger i kort gangavstand, er en av Østmarkas mest populære innsjøer med sandstrand, svaberg, badebrygge og gode muligheter for bading, fisking og padling. Videre innover i marka finnes blant annet Nøklevann og Ulsrudvann, samt hyggelige serveringssteder som Mariholtet og Rustadsaga.

Nærområdet har et bredt tilbud av fritids- og idrettsaktiviteter, blant annet Haugerud idrettspark med kunstgressbane, idrettshall, skatepark og øvrige aktivitetsflater. Det finnes også ridesenter, besøksgård og alpinbakke i nærområdet, samt flere treningssentre innen kort avstand.

Dagligvarehandel kan gjøres ved blant annet Kiwi Trosterud, Coop Extra Lindeberg og Rema 1000 Hellerud. For et større utvalg av butikker og servicetilbud ligger Haugerud senter, Tveita senter og Alna senter i kort kjøre- eller kollektivavstand.

Området har gode kollektivforbindelser. Det er gangavstand til Trosterud T-bane og kort gangavstand til buss med hyppige avganger til blant annet Haugerud T-bane, Tveita og øvrige deler av byen. T-banen gir effektiv transport til Oslo sentrum med en reisetid på ca. 15–16 minutter. Det er også enkel adkomst til flybuss og ekspressbusser.

For barnefamilier finnes det et godt utvalg av skoler og barnehager i nærområdet, med gangavstand til både barne- og ungdomsskole.

Boligen inneholder:

1. etasje: Entré, 2 soverom, kjøkken, stue, toalettrom, bad og innglasset balkong.

Kjeller: utvendig bod i byggets fellesarealer.

Boligen disponerer ellers garasjeplass med elbilader i felles garasjehus.

Nåværende eier overtok boligen i 2018 og har siden dette gjennomført flere oppgraderinger og oppussingsarbeider. I 2018 ble samtlige veggflater pusset opp med fibertapet og malt, og himlinger ble malt samme år.

Baderommet ble oppgradert av tidligere eier i 2015. Nåværende eier har i 2025 malt himling på badet.

Kjøkkenet ble oppgradert med ny kjøkkeninnredning i 2025. I 2021 ble parkettgulv på hovedsoverom lagt på nytt i forbindelse med utbedring av rørskade, og tapeter i entré ble samtidig skiftet. I 2023 ble dører til soverom og kjøkken skiftet.

Videre er balkonggulvet oppgradert med nytt teppe, og i 2025 ble vinduer malt innvendig.

Eiendommen har regulert adkomst fra offentlig vei iht. gjeldende reguleringsplan. Sameiets tomt har adkomst via privat vei.

Boligen disponerer Garasjeplass merket 86 i felles garasjehus. Det er etablert medfølgende elbilader.

Garasjeplass følger denne boligseksjonen ved salg. Plassen kan ikke selges separat.

Sameiet har ingått avtale med Telenor for TV- og bredbånd. Det er mulig å tilpasse netthastigheten og TV-innholdet innenfor grunnpakken. Det er også mulig å utvide pakken mot tillegg i prisen.

For mer info, se; https://www.telenor.no/privat/tv/poengsystem/frihet-m/

Selger har kommentert følgende i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Selger opplyser at boligen ble overtatt i 2018, og at eier har bodd i boligen frem til salget. Etter overtakelse er det gjennomført flere oppgraderinger, herunder overflatearbeider med utskifting av tapeter i soverom, stue og gang, utskifting av lister, malerarbeider samt utskifting av dører til soverom og kjøkken. Kjøkkenet ble oppgradert i juli 2025.

I mars 2021 oppstod det en sprekk i oppvarmingsrør som gikk gjennom boligen. Skaden ble håndtert av forsikringsselskap, og berørte rør ble byttet. I forbindelse med dette ble det lagt nytt parkettgulv på hovedsoverom og radiator i stue ble skiftet i juni 2021.

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget. Sikringsskapet ble byttet i 2017 av faglært firma (Eltel Networks AS), og selger opplyser å ha dokumentasjon på arbeidet.

Det er også utført arbeid på vann- og varmeanlegg. I forbindelse med etablering av bergvarmeanlegg i sameiet er det utført arbeider i 2025 av faglært firma (Dråpe AS). Dokumentasjon og ytterligere informasjon er tilgjengelig via sameiets styre/kommunikasjonsplattform.

Selger opplyser at sameiet i 2025 har fjernet tidligere oljetanker i forbindelse med overgang til bergvarme som oppvarmingsløsning.

Videre opplyses det om mindre sprekker i himling som oppstod i 2018 i forbindelse med Forsvarets byggearbeider i nærområdet. Forholdet ble påklaget og utredet med konklusjon om at sprekkene ikke var av konstruktiv betydning og kunne utbedres med sparkling og maling.

Selger opplyser at det har vært planer om utbygging på tomt lengre ned i sameiet, men at det ikke forventes å påvirke denne bygningen negativt.

Det opplyses videre at oppgraderingen til bergvarme har bidratt til reduksjon i felleskostnader, og at sameiet i tillegg har byttet internettleverandør for raskere og rimeligere løsning.

Boligen selges med boligselgerforsikring.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Eiendomsmegler plikter å gjøre interessenter kjent med punkter som har fått TGUI (ikke undersøkt), TG2 (mindre til vesentlige avvik) og TG3 (store eller alvorlige avvik). Her kommer en oppsummering av disse. Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

• Ingen forhold er gitt tilstandsgrad 3 i tilstandsrapporten.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

• Vinduer har nådd eller passert forventet brukstid.
• Gulv i stue fremstår som slitt med bruksmerker og enkelte sår.
• Innvendig dør til bad har svellemerker i nedre del.
• Bad – Overflater gulv: Det er registrert noe bom (hulrom) under fliser samt noe ufagmessig flisarbeid i dusjsonen. Sluk/membran/tettesjikt: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførte arbeider.
• Toalettrom – Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring for innebygget sisterne.
• Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
• Avløpsrør (støpejern): Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
• Elektrisk anlegg – Anlegget er kun forenklet kontrollert og det foreligger manglende dokumentasjon. Utvidet el-kontroll anbefales.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU (TGUI / ikke undersøkt):

• Radon: Det er ikke foretatt radonmåling.
• Bad – tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er ikke utført da dette ikke var fysisk mulig.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Bygningen er oppført i 1971 og er bygget i henhold til de byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2018 og har siden dette gjennomført ulike oppgraderinger og vedlikeholdsarbeider.

Eier opplyser at det etter overtakelse er utført overflatearbeider i boligen, herunder utskifting av tapeter i soverom, stue og gang, utskifting av lister, malerarbeider samt utskifting av dører til soverom og kjøkken. Videre opplyses det at kjøkkenet ble oppgradert i juli 2025.

Utvendig

Boligen har en sydvestvendt, innglasset balkong på ca. 10 m², utført i betongkonstruksjon. Balkongen har rekkverk av aluminium med glassfelt. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 100 cm. Eier opplyser at det er lagt tepper på balkonggulvet.

Boligblokken er oppført i 1971 og antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur er av betong, og etasjeskillere er utført i betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk. Bygningen har flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget.

Innvendig

Innvendig har boligen himlinger av malt betong og vegger med tapet og malt betong. Gulvoverflater består av fliser i entré og kjøkken, samt parkett i øvrige rom. Takhøyden ble målt til ca. 2,45 m i entré og ca. 2,44 m i stue.

Det er registrert enkelte bruksmerker på overflater i boligen. Dette anses som normale og mindre avvik sett i forhold til alder og bruk.

Våtrom - Bad:

Badet har himling av malt betong, vegger med fliser og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med dobbelt servant med innredning, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

Det opplyses i tidligere FINN-annonse at badet er fra 2015. Det foreligger faktura for diverse arbeider på badet, men det er uklart hvilke arbeider som er utført og i hvilket omfang.

Kjøkken

Kjøkkenet er innredet med IKEA kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Det er fliser og belysning over benkeplaten. Kjøkkenet har integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt avtrekk over kokeplass.

Eier opplyser at kjøkkeninnredningen er montert ny i 2025.

Toalettrom

Toalettrommet har himling av malt betong, vegger med fliser og flislagt gulv. Rommet er innredet med vegghengt klosett og servant med innredning. Mekanisk avtrekk.

Tekniske installasjoner

Boligen varmes opp med vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Eiendommens tomt er eiet av sameiet.

27500,00 kvm.

Det foreligger ferdigattest for boligblokka datert 23.10.2012.

Det foreligger ferdigattest for innglasset balkong datert 24.06.2009.

Det foreligger ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 16.01.1978.

Boligen er oppvarmet med bergvarme via radiatorer.

Energikarakter: E - Grønn

Eiers strømforbruk for 2025 er ca 5900 kwh.

Strømforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand. Kostnader for strøm vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Det er ikke inngått avtale om Norgespris på strøm for denne boligen.

Prisantydning kr 4 490 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

117 020,00,- (Dokumentavgift)

260,00,- (Pantattest kjøper)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

_______________________________________________________

4 799 970,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

I tillegg til ovennevnte omkostninger kan det tegnes valgfri boligkjøperforsikring til kr 8 950,- ( evt. Boligkjøperpakken kr 9 950,-).

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 5 793,- pr. mnd.

For denne boenheten er de totale månedlige felleskostnadene kr 5.792,72,- fra 01.01.2026. Det nevnes at kostnadene nylig er justert fra kr 5.795,- og under gis en oversikt over endringene.

Fordeling av felleskostnader;
Felleskostnader kr 2.370,07,- (nedjustert ca 11%, før kr 2.663,-)
Garasjekostnader kr 500,00,- (uendret)
Oppvarming og varmtvann kr 800,81,- (nedjustert ca 49%, før kr 1.565,-)
TV/Brebånd Telenor kr 416,39,- (Kabel-tv erstattet f.o.m. 01.01.2026)
Lånekostnader felles lån balkong kr 934,45,- (nedjustert ca 11%, før kr 1.047,-)
Lånekostnader felles lån bergvarme kr 771,00,- (lagt til f.o.m. 01.01.2026)

Felleskostnadene dekker blant annet tv/brebånd fra Telenor, varmtvann of oppvarming via bergvarme, vedlikehold av garasje, lånekostnader for andel fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, forsikring styrehonorarer og diverse personalkostnader, forretningsførsel, regnskap og revisjon mm.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Andel fellesgjeld er ca kr. 191 600,- pr. 31.12.2025.

Selskapets totale gjeld er kr.

44 285 872,- pr. 09.12.2025.

Andel fellesformue utgjør kr. 48 258,- pr. 31.12.2024.

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge

Lånenr.: 60030890208

Lånetype: Serielån

Rentesats: 5,63%

Restsaldo 18 870 001,05

Innfrielsesdato: 15.12.2038

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 4

Administrasjonsavtale: Nei

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge

Lånenr.: 60308127144

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,75%

Restsaldo 25 415 871,00

Innfrielsesdato: 24.05.2045

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 4

Administrasjonsavtale: Nei

Avdragsfrihet til og med desember 2025

Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 1 185 957,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 743 826,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Lutvann Boligsameie, Orgnr: 971 284 323

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

Sameiet består av 227 seksjoner på eiendommen gnr. 142, bnr. 40 i Oslo kommune.

Den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 865/248080.

Lutvann Boligsameie er et veletablert og veldrevet sameie med fokus på god drift, langsiktig vedlikehold og et trygt bomiljø. Sameiet forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning og har et aktivt styre som arbeider systematisk med både løpende drift og større utviklingsprosjekter.

Årsmøtet 28.04.2025 godkjente årsregnskap og årsrapport for 2024 uten merknader. Regnskapet viser en solid økonomisk situasjon, og sameiet har god likviditet til å håndtere både ordinær drift og planlagte tiltak. Styret og årsmøtet har lagt vekt på å sikre forutsigbarhet i økonomien, blant annet gjennom realistisk budsjettering og tilpasning av felleskostnader.

Sameiet er i gang med et større energi- og miljøprosjekt knyttet til etablering av bergvarmeanlegg. I forbindelse med dette vedtok årsmøtet også utskifting av enkelte tappevannsrør i kjellerstrekk, for å utnytte synergieffekter i prosjektgjennomføringen og sikre langsiktig teknisk kvalitet. Tiltaket gjennomføres innenfor vedtatte økonomiske rammer.

Flere forslag til ytterligere tiltak og endringer ble behandlet på årsmøtet. Forslag som kunne medføre økte kostnader eller vesentlige inngrep ble enten utsatt eller ikke vedtatt, mens årsmøtet ga styret fullmakt til å modernisere lekeplassene i sameiet innen utgangen av 2027, finansiert av oppsparte midler. Dette gir styret handlingsrom til å gjennomføre tiltaket på et hensiktsmessig tidspunkt.

Styret arbeider videre med løpende forbedringer av fellesarealer og regelverk, herunder oppdatering av husordensregler av hensyn til sikkerhet og brannsikring. Endringer vedtatt på årsmøtet gjelder blant annet presisering av regler for oppbevaring i garasjeanlegg og fellesarealer.

Samlet sett fremstår sameiet som godt organisert, økonomisk robust og med en tydelig og ansvarlig tilnærming til vedlikehold og utvikling.

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett eller krav til styregodkjennelse ved eierskifte. Dersom det er salg/utleie av bolig til andre enn fysiske personer skal dette godkjennes av styret.

Eiendommen er forsikret hos: Protector Forsikring Asa- polisenummer 4125077-1.1.

For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.

Sameiets årsregnskap for 2024 er godkjent av årsmøtet og revidert uten merknader. Regnskapet viser et positivt årsresultat på ca. kr 2,8 mill., som er foreslått overført til egenkapital.

Sameiet har en solid likviditet, med disponible midler/arbeidskapital på ca. kr 10,95 mill. per 31.12.2024. Dette gir god økonomisk handlefrihet til løpende drift og planlagte tiltak.

Driftskostnadene i 2024 var noe høyere enn budsjettert, hovedsakelig som følge av at forventet støtte til ladeinfrastruktur utbetales i 2025, samt økte vedlikeholdskostnader. Samtidig var finanskostnadene lavere enn budsjettert, blant annet som følge av overgang til flytende rente.

Sameiet har langsiktig gjeld knyttet til tidligere investeringer. Lånet er et serielån med flytende rente, og betjenes gjennom felleskostnadene. Felleskostnadene ble justert med 5,2 % fra 01.01.2025, blant annet som følge av generell kostnadsutvikling og tilpasninger i sameiets budsjett.

Budsjettet for 2025 er basert på ordinær drift, med avsetninger til vedlikehold og videreføring av pågående og planlagte prosjekter.

Vedtekter og husordensregler følger vedlagt i denne salgsoppgaven og her er noen relevante punkter.

Eierskap

Sameiets vedtekter fastsetter at ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i sameiet. Videre kan kun fysiske personer eie boligseksjoner. Bestemmelsen gjelder også der erverv skjer indirekte, herunder gjennom nærstående eller selskapsstrukturer som omfattes av eierseksjonslovens regler.

Utleie

Seksjonseier har rett til å leie ut egen boligseksjon, men korttidsutleie av hele seksjonen er begrenset til maksimalt 90 døgn per år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Styret skal underrettes skriftlig om leieforhold utover dette, herunder navn og kontaktinformasjon på leietaker.

Parkering og elbillading

Garasjehuset tilhører sameiets fellesareal og parkeringsplasser søkes utleid fortrinnsvis til sameierne, på vilkår fastsatt av styret. Seksjonseiere plikter å leie parkeringsplass i garasje eller på uteparkering i henhold til gjeldende fordeling. Dersom kapasiteten ikke fullt ut benyttes av sameierne, kan plasser leies ut videre etter styrets bestemmelser.

Seksjonseier kan etablere ladepunkt for el-bil eller ladbar hybrid i tilknytning til parkeringsplass som disponeres, eller annet sted anvist av styret. Styret kan kun nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn. Kostnader til etablering, drift, vedlikehold og strøm belastes den enkelte seksjonseier.

Endringer og tiltak i fellesarealer

Tiltak som påvirker fellesarealer, fellesanlegg eller bygningens ytre krever forhåndsgodkjenning fra styret eller årsmøtet. Dette gjelder blant annet installasjoner som varmepumper, innglassing av balkong, faste installasjoner på terrasse eller balkong, plattinger, gjerder, belysning og lignende. Endringer i utomhusplan, herunder beplantning og faste dekker, er også søknadspliktige. Kostnader knyttet til demontering og eventuell remontering av slike installasjoner i forbindelse med felles vedlikeholdsarbeider belastes den aktuelle seksjonen.

Noen husordensregler

Sameiet har fastsatte husordensregler som blant annet regulerer støy, bruk av balkonger, dyrehold og ferdsel på området. Det er nattero fra kl. 23.00 til kl. 07.00 (til kl. 10.00 på søn- og helligdager), og det er begrensninger på støyende arbeid og oppussingsarbeider.

Bruk av balkonger er underlagt særskilte regler. Grilling er ikke tillatt, balkonger kan ikke benyttes som lager, og det er forbud mot fasadeendringer, montering av markiser, paraboler eller andre faste installasjoner.

Parkering og ferdsel på sameiets område er regulert, og parkering utenom anvist plass er ikke tillatt.

Sameiet har de siste årene gjennomført og igangsatt en rekke viktige vedlikeholds- og utviklingsprosjekter og her er en oppsummering fra årsrapporten. Tiltakene bidrar til økt sikkerhet, bedre energieffektivitet og økt bokvalitet for beboerne, samt langsiktig verdibevaring av eiendommen.

1. Bergvarmeanlegg

• I mars 2024 ble det gjennomført en energikartlegging i sameiet.
• Kartleggingen viste at investering i nytt bergvarmeanlegg vil gi betydelige strømbesparelser ved å hente energi fra grunnen.
• Prosjektet er forventet å være selvfinansierende over tid.
• Det ble etablert et forprosjekt der styret var i dialog med flere leverandører.
• Med bistand fra OBOS Prosjekt ble det utarbeidet en kravspesifikasjon, og leverandører ble invitert til å levere tilbud.
• Det er gjennomført testboring, geoteknisk undersøkelse, oppklarende møter med leverandører og flere befaringer for å finne den beste løsningen.
• På ekstraordinært årsmøte 11.02.2025 ble det vedtatt å gjennomføre prosjektet.
• Prosjektet er nå under gjennomføring.
• Sameiet har søkt om og fått tildelt inntil 10 000 000 kroner i støtte fra Enova, tilsvarende inntil 29,4 % av total prosjektkostnad.

Bytting av vinduer

• Høsten 2024 ble totalt 70 vinduer byttet i sameiet.
• I tillegg ble enkelte vinduer med dårlig tilstand byttet.

Ny ladeinfrastruktur for el-bil

• Det er etablert ny ladeinfrastruktur i garasjehuset.
• Sameiet har mottatt 50 % støtte til infrastrukturen.
• Garasjehuset har nå kapasitet til 181 ladeplasser.
• Utendørs ladere er også byttet ut.
• Beboere med uteparkering kan nå benytte fire utendørs ladere, tilknyttet samme anlegg.

Adgangsbrikker

• Etter en vellykket testperiode ble det besluttet å innføre nøkkelbrikker for alle seksjoner.
• Alle boenheter har nå mottatt adgangsbrikker.
• Brikkene benyttes til adgang gjennom ytterdørene i oppgangene.

Maling av oppganger

• Ni oppganger ble malt i løpet av 2024.
• Gjenstående oppganger er planlagt ferdigstilt i løpet av 2025.

Vårdugnad

• Vårdugnaden ble arrangert tirsdag 6. mai.
• Dugnaden ble gjennomført i regi av vaktmestertjenesten.
• Arbeidet foregikk gjennom hele dagen.

Garasjehuset

• Ved femårsbefaring av garasjegulvet ble det avdekket enkelte feil.
• Utbygger er ansvarlig for utbedring av disse forholdene.
• Saken er fortsatt under oppfølging.

Nye gelendere

• Høsten 2024 ble gelenderne utenfor nummer 42, 44 og 46 oppgradert.
• Gelendere langs garasjen ble også oppgradert.

Brannvern

• Norsk Brannvern har utarbeidet en rapport om brannsikkerheten i sameiet.
• Det er avdekket behov for enkelte tiltak.
• Tiltakene er budsjettert og planlagt gjennomført i 2025.
• Det er inngått avtale om årlig kontroll av brannsikkerheten i sameiet.
• Det understrekes at rømningsveier må holdes frie, og at rot i nødutganger utgjør en betydelig sikkerhetsrisiko.

Lekeplasskontroll

• I april 2024 inngikk sameiet avtale om årlig lekeplasskontroll.
• Kontroll avdekket enkelte funn som er utbedret.
• Det mangler fortsatt støtdempende underlag.
• Det er innhentet tilbud på oppgradering av lekeplassene.
• På grunn av mulig gjennomføring av bergvarmeprosjektet er oppgradering av lekeplassene foreløpig utsatt.

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyrehold skal meldes til styret. Dyr skal holdes i bånd på sameiets område. Se vedlagte vedtekter og husordensregler for mer informasjon.

Området er regulert til boligformål ihht. reguleringsbestemmelser S-1757, kommunens arealdelplan og reg.kart. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Pågående plansaker i nærområdet:

Saksnr: 201916221 - Lutvannskroken 25 - Planforslag til politisk behandling - Forslag om utbygging av ny boligblokk.

Saksnr: 202217318 - Lutvannsveien 60 - Utarbeidelse av planforslag med detaljeregulering - Bakgrunn for planforforslaget er endrede behov hos Forsvaret. Planforslag for Lutvann leir legger opp til justering av byggegrenser og parkeringsdekning, samt økt utnyttingsgrad innenfor leiren. Det er ikke planlagt vesentlig endring av byggehøyder eller arealformål.

Pågende byggesaker i nærområdet:

Saksnr: 202509962 - Ole Messelts vei 5 - 7 - Oppføring av boligblokk.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På eiendommen vil det være tinglyst servitutter(rettigheter/heftelser/forpliktelser/erklæringer/avtaler) som for eksempel kommunens rett til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler dersom det er ønskelig med nærmere spesifikasjon av disse. På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 29139, tgl. 08.06.1984 - Obligasjon

Beløp: 35 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 098 937

Dnr. 25858, tgl. 29.05.1984 - Seksjonering

SNR: 125
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 865 / 248080

Dnr. 39781, tgl. 24.06.1987 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 981665, tgl. 15.12.1983 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

gnr 115 bnr 100
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 990767, tgl. 28.05.1984 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

gnr 115 bnr 53
gnr 167 bnr 254
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Det gjøres oppmerksom på at kjøpers bank vil få prioritet etter disse heftelsene. Nevnte servitutter omhandler blant annet sameiets panterett for sikring av felleskostnader, seksjoneringen av sameiet, bestemmelser om trafostasjon og sammenslåing av matrikler.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Følgende medfølger ikke i handelen:

- Taklampe på kjøkken

Håndkletørker på baderom medfølger i handelen. Kjøper gjøres oppmerksom på at denne ikke lenger har varmefunksjon for tørking og benyttes kun til oppheng.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlagt i salgsoppgaven følger selgers egenerklæring, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører, energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Vi samarbeider med banker som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket kan motta honorar ved formidling av finansielle tjenester.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Eiendommens adresse er Lutvannsveien 30.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 142, bnr. 40, snr. 125 i Oslo.

Sameiebrøk: 865/248080.

Vårt oppdragsnummer er 202250278.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,25 % av salgssummen inkl. mva (minimum 40 000 inkl. mva)

Tilrettelegging: 14 900,00

Visninger pr stk: 3 500,00

Oppgjørshonorar: 7 950,00

Markedspakke : 21 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Reis Malik / +47 99 85 56 92 / reis@eiendomsmeglerne.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Lensmannslia 4, 1386 ASKER. Org. nr. 932862484.