Ønsker du å selge egen eiendom?
Ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTa kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurdering
Totalt bruksareal: 85,0 m²
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Velkommen til Enebakkveien 162 – en lys og innbydende 3-roms leilighet med god planløsning og attraktiv beliggenhet i bydel Østensjø!
Leiligheten har en arealeffektiv plantegning som gir deg romslige oppholdsrom og god flyt mellom kjøkken, stue og soverom. Her får du en praktisk og komfortabel bolig med moderne standard, og rom som oppleves både luftige og lettmøblerte.
Stuen er lys og trivelig, med direkte utgang til en sørvestvendt, innglasset balkong – et perfekt sted for å nyte ettermiddagssolen i le for vær og vind.
Noen høydepunkter:
Leiligheten i Enebakkveien 162 ligger i et etablert, barnevennlig og attraktivt boligområde med kort vei til Oslo sentrum. Boligen ligger i bydel Østensjø, som er kjent for sitt grønne preg og nærhet til populære turområder som Østmarka og Østensjøvannet. Her får du det beste av to verdener: grønne omgivelser og turmuligheter, kombinert med kort vei til by- og servicetilbud.
Nærområdet
Transport
Service & fritid
Enebakkveien 162 tilbyr en god balanse mellom rolig, grønt bomiljø og nærhet til viktige fasiliteter. Med kort vei til både kollektivtransport, handel og natur, passer leiligheten perfekt for familier, par og de som ønsker en praktisk og aktiv hverdag i et etablert område.
Eiendommen inneholder:
3.etg: entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom.
I tillegg disponerer leiligheten en sørvestvendt innglasset balkong på ca. 9 m² med gode solforhold. Leiligheten disponerer også 2 eksterne boder på henholdsvis ca. 4 m² og ca. 5 m².
Entré | Garderobeskap & dørcalling
Når du kommer inn i leiligheten møtes du av en lys og fin entré. Det er steinfliser på gulv som tåler det meste. Du har plass til knagger og ulike oppbevaringsmøbler for å henge av deg yttertøy. Veggene er malt i et tidløst fargevalg og det finnes praktisk integrert garderobe med egen plass for sentralstøvsuger.
Stue | Lys & luftig
Lekker stue med nydelige detaljer! Rommet er godt belyst med integrerte spotter og de store vindusflatene gir godt med naturlig lys. Pene trepaneler malt i et tidløst fargevalg og lyst gulv er belagt i 2020. Rommet er perfekt for å muliggjøre store og sosiale soner med plass til mange gjester. Du har en naturlig plass til både spisegruppe, sofagruppe, TV med tilhørende møblement og ulike oppbevaringsløsninger.
Innglasset balkong | Solrik & skjermet
Fra stuen er det utgang til innglasset balkong på ca 9 m². Balkongen er belagt med trefliser og koselige trepaneler på vegg. Utstyrt med varmelamper og belysning gjør at denne er kan brukes i kaldere dager også! Det er ellers montert solskjerming.
Kjøkken | Stort & effektivt
Kjøkkenet har en svært praktisk og funksjonell utforming, tilpasset både hverdag og selskap. Innredningen fra ca. 2015 byr på stilrene høyglansfronter i klassisk svart og hvitt, kombinert med moderne ståldetaljer. Den romslige, hvite benkeplaten har en elegant nedfelt kum i svart, og gir godt med arbeidsflate. Kjøkkenet har rikelig med skapplass og gjennomtenkt planløsning – og som en ekstra bonus medfølger en integrert espressomaskin!
Soverom | Romslige & praktiske
Boligen har to romslige soverom med god plass til seng, nattbord og øvrig møblement. Begge rommene har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, og lyse overflater som skaper en luftig og behagelig atmosfære.
Bad | Flislagt & funksjonelt
Pent, flislagt baderom fra ca. 2005 med tidløst uttrykk og behagelig gulvvarme. Badet er innredet med servant og underskap, vegghengt speil med overlys, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.
Eiendommen har adkomst fra offentlig vei. Se vedlagt nabolagsprofil kart i annonsen med oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisning.
Borettslaget gir rett til 1 parkeringsplass for andelen på de utvendige felles biloppstillingsplassene.
Det er også mulig å leie garasjeplass etter ventelister. Pris for leie av garasjeplass er ca kr 300,- pr. mnd.
Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.
Borettslaget har 16 ladeplasser for elbil.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, gjennom borettslaget i 2024, de sjekket sikringsskap og kontaktpunkter. Null feil ble funnet.
Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja, får årlig nabovarsel om Tons of Rock. Det høres minimalt i leiligheten da balkongen er innglasset.
Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.
OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT
Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.
Eiendomsmegler plikter å gjøre interessenter kjent med punkter som har fått TGUI(ikke undersøkt), TG2(mindre til vesentlige avvik) og TG3(store eller alvorlige avvik). Her kommer en oppsummering av disse:
TGUI:
Tilliggende konstruksjoner våtrom.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
TG 2:
Vinduer - Vinduer med 3-lags isolerglass, prod. 1986.
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder og nevnt avvik. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av trevinduer er 20 - 60 år.
Balkongdør - Balkongdør med 3-lags isolerglass, prod. 1986.
Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting er 20 - 60 år.
Bad > Overflater vegger og himling - Himling med takess e.l. Vegger med fliser.
Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
Bad > Overflater Gulv - Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme.
Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
Bad > Sluk, membran og tettesjikt - Rustfritt stålsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
Bad > Sanitærutstyr og innredning - Innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speilskap m/lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Det registreres avskalling på en av frontene på servantinnredningen. Dette anses som mindre avvik.
Bad > Ventilasjon - Naturlig ventilering via lufteluke.
Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat til felles kanaler for bygget.
Kjøkken > Ventilasjon - Kjøkkenventilator med kullfilter.
Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.
Vannbåren varme - Vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Vannbåren varme er begrenset visuelt kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på rør skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll(kamera).
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
Elektriske anlegg - Sikringsskap med automatsikringer plassert i gangen.
Takstman har begrenset kompetanse på dette området. Det elektriske anlegget er observert i forbindelse med rapporten og ikke faglig vurdert da dette krever Nemko godkjent kompetanse. Det er som regel utfordring å innhente dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget for slike eldre leiligheter da arbeid gjerne er utført over flere eierskap og kontroller ofte utført av styret. Det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2.
TG 3:
Ingen
Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.
Takstmann har i sin rapport kommentert følgende:
UTVENDIG
Boligblokk bygget i 1960. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget).
Sydvestvendt innglasset balkong i betongkonstruksjoner på ca. 9 m², trefliser er lagt på gulv. Rekkverk av stålkonstruksjoner, kledd med treverk på innsiden. Rekkverkshøyden ble målt til 107 cm.
INNVENDIG
Himlinger med panel og takess e.l. innfelt downlights. Vegger med trepanel og strietapet. Gulv med laminat og skiferstein. Takhøyden ble målt i stuen til: 2,49 m.
- Det vil normalt være noe bruksslitasje på overflatene i eldre boliger. Dette anses som mindre avvik.
VÅTROM
Bad: Himling med takess e.l. Vegger med fliser. Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speilskap m/lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk.
- Det opplyses i prospekt hentet fra Eiendomsverdi at badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2006.
KJØKKEN
IKEA Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Plate og belysning over benkeplaten. Integrert induksjonstopp, stekeovn, micro og kaffemaskin. Kullfilterventilator over kokeplass. Komfyrvakt er montert.
- Det opplyses i prospekt hentet fra Eiendomsverdi at kjøkkenet er fra 2015.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Denne tomten er eiet.
42700,00 kvm.
Det finnes ferdigattest datert 10.05.1963 for oppføring av bygget.
Det finnes ferdigattest datert 16.11.1988 for utskiftning av vinduer.
Det finnes approbasjon datert 26.05.1997 for innglassing av balkonger.
Det finnes ferdigattest datert 10.06.2004 for utskiftning av vann og avløpsrør.
Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.
Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Energikarakter: F - Grønn
Energiforbruk foregående år var ca 1 844 kwh.
Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.
Prisantydning kr 4 890 000,-
Andel fellesgjeld kr 77 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
260,00,- (Pantattest kjøper)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
8 212,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
_______________________________________________________
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 986 512,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 77 000,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
For denne boenheten er de månedlige felleskostnadene kr 5 328,-.
Avdragene tilknyttet andel fellesgjeld(lånekostnader) utgjør kr 1 130,- av nevnte felleskostnad. Resterende andel av felleskostnader, kr 4 198,-, dekker blant annet varmtvann og oppvarming, kabel-tv, fibernett, vaktmestertjenester, gressklipping, snørydding, husforsikring (ikke innbo), kommunale avgifter, styrehonorarer, forretningsførsel, revisjonshonorar mm.
Alle oppgitte beløp er gitt av forretningsfører pr. 30.06.2025.
Det gjøres oppmerksom på at endret rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.
Styret opplyser at det er tatt opp et kortsiktig rammelån på inntill kr 2 000 000,- for vedlikeholdskostnader tilknyttet noe heiser. Så langt er 1/3 av lånet tatt opp og det er uklart hvor mye som skal tas ut og hvordan dette vil påvirke fellesutgiftene. Det antas å ikke slå betydelig ut på månedlige fellesutgifter.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.
Selger har hatt et årlig energiforbruk på ca. 1844 kwh. Kostnader knyttet til dette vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.
Andre utgifter knyttet til eiendommen kan blant annet være:
Månedlige utgifter til utvidet TV-pakke og bredbåndshastighet.
Pliktig medlem i boligbyggelaget.
Innbo og løsøreforsikring.
Andel fellesgjeld er kr. 77 000,- pr. 01.05.2025.
Selskapets totale gjeld er kr.
41 215 346,- pr. 30.06.2025.
Andel fellesformue utgjør kr. 4 573,- pr. 31.12.2024.
Innhentet av forretningsfører pr. 30.06.2025.
Lånenr: OBBK01-98207722022
Type lån: Annuitet med flytende rente
Rente: 5.45%
Restsaldo: NOK 13.518.640,-
Resterende løpetid: 10 år 4 mnd.
Terminer pr år: 12
Avdragsfrihet: Nei
Lånenr: OBOS02-98208201999
Type lån: Annuitet med flytende rente
Rente: 5.45%
Restsaldo: NOK 27.147.775,-
Resterende løpetid: 5 år 7 mnd.
Terminer pr år: 12
Avdragsfrihet: Nei
Lånenr: OBOS03-98208435361
Type lån: Annuitet med flytende rente
Rente: 5.45%
Restsaldo: NOK 548.931,-
Resterende løpetid: 2 år 7 mnd.
Terminer pr år: 12
Avdragsfrihet: Nei
Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/
Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Iht. opplysninger gitt av forretningsfører, tilbyr ikke borettslaget individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).
Primær formuesverdi kr. 1 191 950,00.
Sekundær formuesverdi kr. 4 767 801,00.
Gjeldende for ligningsåret 2023.
STORGÅRDEN BORETTSLAG, Orgnr: 950 385 529
Forretningsfører: OBOS Forretningsbygg AS.
Styret melder pr. 13.07.25 at det ikke er større vedlikeholdsarbeider som krever ytterligere låneopptak. De skiftet nylig alle lamper i fellesarealer til LED belysning. av eldre vedlikehold kan det nevnes at baderom og rør er fra rundt 2005. De har ellers årlig elkontroll av fellesanlegget, samt at strømleverandør foretar kontroll på leiligheter også. Styret kan nevne at det på lengre sikt vil være snakk om å oppgradere vinduer. Trolig etter at baderomslånet er nedbetalt.
Utdrag fra årsberetning:
Styrets årsrapport
Styret i Storgården Borettslag består av 5 medlemmer, hvorav 2 menn og 3 kvinner. De fleste leilighetstyper er representert, både høyblokk, lavblokk og to-etasjers.
Styret har siden forrige årsmøte avholdt 14 styremøter. De viktigste sakene for styret har vært å få budsjettet til å gå opp med et overskudd som vil gi borettslaget en buffer av anbefalt størrelse. Det er også planlagt vedlikeholdet de neste 10 årene slik at det ikke skal dukke opp noen store økonomiske overraskelser. Vi er stolte av å kunne fortelle at borettslagets økonomi nå er sterkere enn på lenge og vi hadde ved årsslutt ca 1 million kroner på konto.
En stor utfordring i år var uforutsett vedlikeholdsbehov på samtlige heiser som tilsammen ville koste mellom 1 og 2 millioner kroner. Styret tok opp en kortsiktig låneramme øremerket heisvedlikehold for å kunne være sikker på at det kunne gjennomføres snarest mulig. Rammen gir oss mulighet til å hente ut pengene ved behov og så langt har vi brukt rundt 1/3 av rammen på 2 millioner. Så langt det lar seg gjøre vil heisevedlikeholdet tas av det vanlige driftsbudsjettet over tid og vi regner med at det kortsiktige lånet er tilbakebetalt senest neste år.
En jevn tilstrømming av nye beboere som alle har sine spørsmål er naturlig, og vi tester nå en ny onboarding-prosess. Nye beboere ønskes velkommen per epost og får utdelt en liten informasjonspakke så fort megler har gitt oss kontaktinfo. På den måten er de vanligste spørsmål rundt TV, internett, postkasseskilt, vaktmestere, parkering og husordensregler dekket.
Det er 20 dagers forkjøpsrett for beboere i borettslaget og OBOS medlemmer. Overtagelse kan ikke skje før forkjøpsrett er avklart.
I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse av ny eier. Styret kan kun nekte godkjenning på saklig grunnlag. Dersom kjøper ikke blir godkjent, og dette ikke skyldes forhold på selgers side, må andelen videreselges for kjøpers regning.
Bygningsmassen er forsikret via borettslaget og premien betales via fellesutgiftene. For Innbo og løsøre tegnes egen forsikring privat.
Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:
Driftsinntekter kr 31 559 492,-
Finansinntekter kr 14 158,-
Driftskostnader kr -23 844 248,-
Finanskostnader kr -2 555 180,-
Årsresultat kr. 5 174 223,-
Budsjett for 2025 viser et overskudd på kr 7 973 700,-.
Disponible midler for boligselskapet utgjør kr 32 024 413,- per 31.12.24.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter. Kopi kan fås ved henvendelse til megler.
Noen sentrale vedtekter:
Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.
Interne forkjøpsberettigede
Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.
Overlating av bruk
Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
- andelseieren er en juridisk person,
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.
Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
Bygningsmessige arbeider
En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.
Andelseiernes vedlikeholdsplikt
Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
Borettslagets vedlikeholdsplikt
Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.
Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
Utvalgte husordensregler:
Ingen må sette fra seg barnevogner, ski, kjelker eller annet i trapperom eller ganger.
Risting og lufting av tøy fra vinduer og balkong er forbudt.
Dører til inngang og kjeller skal alltid være låst. La aldri små barn være alene på loftet eller i kjelleren. Slukk alltid lyset etter deg på loft og kjeller.
Vaskeriene er stengt jul-, nyttårs-, påske- og pinseaften, samt de andre høytidsdagene.
Balkonger:
Åpen ild med f. eks. fakkelbokser o.l. og oppskyting av raketter er forbudt. Det er tillatt å grille med gassgrill eller elektrisk grill. Det er ikke tillatt å sette opp fuglebrett eller – kasse. Blomsterkasser må bare monteres på innsiden av balkongen i høyblokkene. Det er videre ikke tillatt å forandre fasadeutseendet ved å benytte andre veggfarger enn vedtatt.
For øvrig bestemmelser i vedtekter og husordensregler kan megler kontaktes for kopi.
Dyrehold er tillatt ifølge sameiets/borettslagets husordensregler; Alle dyreeiere er pliktig til å registrere hunden/katten. Ved innflytting skal eventuelle dyr godkjennes før tillatelse gis.
Området er regulert til boligformål ihht. S-441. Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart, situasjonskart, målebrev etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.
Plansaker i nærområdet:
Saksnummer 201507831 - Reguleringssak - ENEBAKKVEIEN - RYENKRYSSET - SANDSTUVEIEN
Det pågår planarbeid for oppgradering av Enebakkveien på strekningen mellom Ryenkrysset og Sandstuveien. Planen er initiert av Oslo kommune og Statens vegvesen, og har som mål å bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet for myke trafikanter og kollektivtransport. Det legges opp til etablering av opphøyde sykkelfelt i begge retninger, nye og utvidede fortau, samt grønne rabatter mellom gang- og kjørefelt. Eksisterende bussholdeplasser skal også oppgraderes for universell utforming.
Tiltakene er del av et større samferdselsløft i området og ventes å bidra til tryggere og mer moderne gatebruk, samtidig som det kan påvirke trafikkmønster og støynivå i byggeperioden. Reguleringsplanen forventes vedtatt i løpet av 2026, med forventet byggestart i 2028.
Saksnummer 201407234 - Reguleringsak - Fremtidig utvikling i nærområdet
Det foreligger et forslag til detaljregulering for Ryensvingen 2, 4, 6 og 8 (saksnr. 201407234), hvor tiltakshaver Ryen Park AS ønsker å transformere området fra industri og næring til boligformål med utadrettet virksomhet og torgfunksjoner. Planen omfatter om lag 270 nye boliger og næringslokaler i første etasje, fordelt på bebyggelse i 4–7 etasjer. Planen har vært til behandling hos Plan- og bygningsetaten og Rådet for byarkitektur, som har gitt tilbakemeldinger på høyder, kobling til terreng og funksjonell utforming av gårdsrom og byrom.
Det foreslås en kvartalsstruktur med offentlig tilgjengelig torg og gjennomgang, samt nye næringsarealer langs Enebakkveien. Rådet for byarkitektur stiller seg positiv til overordnet grep, men har pekt på behov for reduserte byggehøyder mot Enebakkveien og en sterkere vektlegging av bokvalitet og funksjonsdeling i første etasje. Det er ikke fattet endelig vedtak i saken, og det kan komme endringer i planforslaget før eventuell godkjenning.
Pågående byggesaker:
Saksnummer 202211130 - Innglassing av balkonger
Det er gitt tillatelse til innglassing av blokker i nærmeste nabolag.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Det er ellers tinglyst 10 heftelser/rettigheter/forpliktelser (kjent som servitutter) på borettlagets eiendom som nevnes under. Disse servituttene kan for eksempel omhandle kommunens rett til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter og pant for borettslagets lån. Disse erklæringene/avtalene følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver og skal/kan ikke slettes.
Følgende servitutter er tinglyst på borettslagets eiendom:
Dnr. 558, tgl. 13.01.1970 - Fellesobl. for bor.innsk.
Beløp: 4 707 300
Panthaver: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET
Orgnr: 7 279 780
Dnr. 40903, tgl. 24.06.2002 - Obligasjon
Beløp: 80 000 000
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG
Orgnr: 6 026 234
Dnr. 1095752, tgl. 03.08.2018 - Pantedokument
Beløp: 20 200 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884
Dnr. 2302973, tgl. 29.11.2024 - Pantedokument
Beløp: 2 000 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884
Dnr. 1475, tgl. 10.12.1958 - Erklæring/avtale
Korrekt tinglysingsdato er iht gammel grunnbok og pantebokskopi: 06.02.1958
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 11781, tgl. 01.10.1959 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Dnr. 924325, tgl. 03.06.1966 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Overført fra gnr 160 bnr 837
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Dnr. 43033, tgl. 16.07.1986 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Dnr. 924268, tgl. 16.06.1966 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
GNR 160 BNR 837
Dnr. 6033, tgl. 24.05.1957 - Registrering av grunn
Registrering av grunn
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Kommunen har ellers lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre og tilbehør medfølger ikke handelen:
Høye garderobeskap på soverommet ved entré. Denne kan medfølge etter nærmere avtale.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Kjøper er gjort kjent med at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring. Selger har utarbeidet et egenerklæringsskjema og innhentet en tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven. I henhold til avhendingsloven anses kjøper kjent med de opplysninger som framgår av et salgsdokument. Kjøper oppfordres derfor til å gjøre seg kjent med denne
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger selgers egenerklæring og tilstandsrapport utarbeidet av bygningskyndig. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Vi samarbeider med banker som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket kan motta honorar ved formidling av finansielle tjenester.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Enebakkveien 162.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 149, bnr. 479, andelsnr. 227 i STORGÅRDEN BORETTSLAG i Oslo.
Vårt oppdragsnummer er 202250131.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Fastpris 50 000 inkl. mva
Tilrettelegging: 14 900,00
Visninger/overtakelse: 3 500,00
Oppgjørshonorar: 7 950,00
Markedspakke: 21 900,00
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)
Ansvarlig megler er Reis Malik / +47 99 85 56 92 / reis@eiendomsmeglerne.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Lensmannslia 4, 1386 ASKER. Org. nr. 932862484.